Contratto di riservazione immobiliare: l’acconto è perso?

Prima di firmare

In Svizzera un contratto di riservazione per una casa o un appartamento non vincola nessuno finché un notaio non lo ha stipulato per atto pubblico: è nullo. Di regola l’acconto Le viene quindi restituito, anche se il contratto prevede che vada perso. Il venditore può trattenere al massimo le spese che dimostra. Il rischio maggiore è il conto sul quale versa il denaro.

Il Tribunale federale ha chiarito più volte la situazione giuridica. Eppure c’è chi perde denaro con una riservazione, di solito non in tribunale, ma perché chi lo ha ricevuto lo ha speso da tempo. Sette sentenze mostrano dove passa il confine e quando il denaro è comunque perso.

Perché un contratto di riservazione senza notaio è nullo

Un contratto di vendita che ha per oggetto un fondo è valido soltanto se stipulato per atto pubblico, e lo stesso vale per ogni contratto preliminare. Lo prevede l’art. 216 CO: il capoverso 1 riguarda la compravendita, il capoverso 2 i contratti preliminari, i contratti che conferiscono un diritto di prelazione, di compera o di ricupera. Un appartamento in proprietà per piani vi rientra allo stesso modo, perché secondo l’art. 655 CC anche una quota di comproprietà di un fondo è un fondo.

Un contratto di riservazione è appunto un contratto preliminare. Il venditore promette di riservarLe l’oggetto, Lei promette di acquistarlo. Senza atto pubblico il contratto è nullo secondo l’art. 20 CO, come ricorda per esempio il Tribunale federale nella sentenza 4A_109/2018, redatta in tedesco come la maggior parte delle sentenze citate qui. Nullo significa che il contratto non è mai stato valido, per nessuna delle due parti. Nessuno La obbliga ad acquistare, e il venditore può cedere la casa a qualcun altro.

Pochi lo dicono con la chiarezza degli uffici che nel Cantone di Zurigo stipulano essi stessi gli atti pubblici. Sulla loro pagina dedicata all’accordo di riservazione (in tedesco), i notariati zurighesi scrivono che Lei può rifiutare il pagamento nonostante la firma e chiedere la restituzione di quanto ha già versato.

Perché tanto rigore? L’atto pubblico deve proteggere entrambe le parti da decisioni affrettate, garantire loro una consulenza competente e creare una base affidabile per il registro fondiario. Così il Tribunale federale riassume lo scopo nella DTF 140 III 200, una sentenza redatta in italiano.

Ne deriva una seconda regola, spesso trascurata nelle riservazioni: tutto ciò che riguarda il prezzo e la controprestazione deve figurare nell’atto. Nel maggio 2025 la sentenza 4A_53/2025 riguardava un immobile da 4 milioni di franchi. L’acquirente aveva in precedenza prestato denaro al venditore e ne chiedeva la restituzione, interessi pattuiti compresi, per 335’000 franchi. Il venditore sosteneva che in un accordo di riservazione si fosse convenuto di condonargli il debito, perché vendeva a un prezzo più basso. Il Tribunale federale ha stabilito che un simile accordo, senza atto pubblico, non sarebbe valido anche se l’acquirente lo avesse firmato. Ciò che Le importa riguardo al prezzo va quindi nel contratto di compravendita stipulato per atto pubblico, non nella riservazione. Ma che ne è del denaro già versato?

Cosa ha deciso il Tribunale federale sull’acconto

Chi ha ricevuto un acconto in base a un contratto di riservazione nullo deve restituirlo, e una clausola secondo cui l’acconto va perso se Lei si ritira cade insieme al contratto. Sul piano giuridico si tratta di indebito arricchimento: ciò che è stato dato per una causa non avveratasi va restituito (art. 62 cpv. 2 CO). Tre casi mostrano come è andata nella pratica.

Turgovia 2004: la parcella edificabile vicino all’allevamento di suini

Nel marzo 2000 un’acquirente ha riservato terreno edificabile e terreno agricolo per complessivi 363’000 franchi e ha versato un acconto di 50’000 franchi. Secondo il contratto, l’acconto sarebbe andato perso a titolo di indennità per spese e disturbo se l’acquirente non avesse comprato per un motivo a lei imputabile. L’appuntamento dal notaio era previsto entro il 1° aprile 2000, ma non c’è mai stato. A luglio l’acquirente ha chiesto la restituzione del denaro: non le era stato detto che a poca distanza si trovava un allevamento di suini da ingrasso.

Il Tribunale distrettuale di Münchwilen le ha riconosciuto 44’392.40 franchi più interessi, e il Tribunale superiore turgoviese ha confermato. Il Tribunale federale non è entrato nel merito del ricorso del venditore (sentenza 4C.271/2003). Ha lasciato intatta la motivazione dell’istanza precedente: il contratto di riservazione era un contratto preliminare nullo per vizio di forma, la clausola di decadenza soggiaceva alla stessa prescrizione di forma e l’acquirente non commetteva un abuso di diritto invocandola. Perché non siano stati restituiti tutti i 50’000 franchi, la sentenza del Tribunale federale non lo dice.

San Gallo 2018: la casa loft

Nel maggio 2013 una coppia ha firmato una riservazione per una casa loft ancora da costruire, con costi d’investimento stimati in 1,54 milioni di franchi. Ha versato un acconto di 50’000 franchi, imputato sul prezzo del fondo e di due posteggi in autorimessa. Nel settembre 2014 la coppia ha abbandonato il progetto e ha chiesto la restituzione dell’acconto entro il 25 settembre. Il venditore non ha pagato e si è appellato a due clausole secondo cui il denaro gli sarebbe rimasto come indennità per il suo lavoro.

Tutte e tre le istanze hanno dato ragione alla coppia, da ultimo il Tribunale federale nella sentenza 4A_109/2018: 50’000 franchi più interessi del 5 per cento dal 26 settembre 2014. Decisivo è stato che, secondo il contratto, l’acconto sarebbe andato perso anche se la coppia si fosse ritirata senza colpa propria, per esempio perché il venditore era in mora. Una clausola simile serve a vincolare l’acquirente al contratto preliminare, e per questo occorre il notaio. Il tribunale ha respinto anche l’accusa di abuso di diritto: un contratto preliminare è adempiuto solo quando è concluso il contratto di compravendita, e un acconto è soltanto un adempimento parziale.

Basilea Campagna 2014: 192’000 franchi per tenere libero il fondo

Qui era il venditore a volere denaro. Un’impresa intendeva costruire una filiale su una parcella con uno stabile industriale e nel dicembre 2010 ha firmato con il proprietario un contratto preliminare per 2’016’000 franchi, senza notaio. Se la compravendita non si fosse conclusa, avrebbe dovuto pagare 8’000 franchi al mese per la riservazione, in determinati casi il doppio. A fine 2011 l’acquirente si è ritirata e il venditore ha preteso 192’000 franchi. Il Tribunale federale gli ha dato torto (sentenza 4A_281/2014): l’indennità era dovuta solo in caso di mancato acquisto, serviva quindi a spingere l’acquirente a comprare e senza atto pubblico non era valida.

Quando il venditore può comunque trattenere qualcosa

Un venditore non resta sempre a mani vuote. Un’indennità è valida anche senza notaio se copre unicamente le spese che qualcuno ha sostenuto confidando nella compravendita, per esempio per la progettazione. Il tribunale parla di interesse negativo. Ha formulato il principio nel 2014 in un caso ticinese (DTF 140 III 200). Le parti si erano accordate in una «lettera d’intenti» su unità in proprietà per piani in un capannone per 500’000 franchi, sapevano della prescrizione di forma e avevano comunque pattuito una pena convenzionale di 100’000 franchi a carico della parte che non avesse dato seguito all’accordo. Poi la venditrice ha venduto il fondo a terzi.

Il Tribunale federale ha stabilito che la venditrice poteva invocare il vizio di forma. Ha però rinviato il caso al Tribunale d’appello ticinese, perché chiarisse se la pena dovesse soltanto compensare il danno subito dall’acquirente per aver fatto affidamento sul contratto. In tal caso sarebbe valida, e il giudice dovrebbe ridurre una pena eccessiva secondo l’art. 163 cpv. 3 CO. A ciò si aggiunge la culpa in contrahendo, la responsabilità per il comportamento durante le trattative: chi approva un contratto nella sostanza e all’ultimo momento rifiuta di farlo stipulare per atto pubblico agisce contro la buona fede e può dover risarcire il danno dell’altra parte.

Per Lei ciò significa due cose. Se un venditore trattiene una parte dell’acconto, esiga un conteggio con i giustificativi. I notariati zurighesi scrivono che di principio può trattenere solo le spese per prestazioni effettive, sostenute in buona fede, e a San Gallo il venditore ha perso proprio perché non aveva dimostrato nel dettaglio il suo danno. All’inverso, la regola vale anche contro di Lei: chi tiene sulla corda un venditore fino all’ultimo può dovergli le sue spese. Tutto questo però Le serve solo se il denaro c’è ancora.

Il vero rischio: denaro che non c’è più

Un diritto alla restituzione non serve a nulla se chi ha ricevuto il denaro non può pagare. I notariati zurighesi avvertono che il denaro di solito è perso se il venditore diventa insolvente prima del trasferimento della proprietà. Due sentenze penali mostrano come succede.

Nel Cantone di Lucerna un’acquirente ha versato un acconto di 70’000 franchi per un appartamento, sulla base di un contratto di riservazione. Se l’acquisto non si fosse concluso, avrebbe riavuto il denaro dedotti 7’000 franchi di indennità per il disturbo. Chi lo aveva ricevuto lo ha speso un po’ alla volta. Il Tribunale cantonale di Lucerna lo ha condannato per appropriazione indebita, e il Tribunale federale ha confermato nel novembre 2023 (sentenza 6B_902/2023). Il giudice penale non era entrato nel merito della pretesa civile dell’acquirente; il procedimento penale non ha quindi deciso sul suo denaro.

A Basilea Città i tribunali hanno condannato un intermediario immobiliare per truffa per mestiere, e il Tribunale federale ha confermato la condanna nell’ottobre 2025 (sentenza 6B_360/2025). Un cliente aveva bonificato 100’000 franchi come pagamento di riservazione per un progetto che l’intermediario si era inventato. Il contratto prometteva espressamente che una revoca era possibile in ogni momento e che in quel caso l’intera somma sarebbe stata restituita. Un altro ha pagato 35’000 franchi per una casa unifamiliare sul conto privato dell’intermediario. In un altro caso ancora, prima del bonifico il suo conto era a 1.20 franchi, e in diversi casi i proprietari degli immobili non hanno mai saputo nulla degli interessati.

La lezione è semplice. Verifichi a chi appartiene la casa prima di bonificare anche un solo franco. L’ufficio del registro fondiario comunica il nome del proprietario a chiunque, senza che occorra far valere un interesse (art. 970 cpv. 2 CC). Non paghi mai in contanti e mai direttamente a qualcuno che non è il proprietario, nemmeno a un agente immobiliare. E una clausola di restituzione vale quanto la persona che l’ha firmata.

Come versare un acconto in sicurezza

La soluzione più sicura è non versare alcun acconto prima dell’atto pubblico. Se il venditore insiste, il denaro dovrebbe trovarsi presso un terzo che non può né spenderlo né mescolarlo con il proprio. Il portale delle autorità ch.ch precisa che Lei può chiedere al venditore che l’acconto sia versato su un conto bloccato a destinazione vincolata.

La seconda possibilità è il conto clienti di un notaio, là dove i notai esercitano come liberi professionisti. Quanto siano protetti questi fondi lo mostra l’ordinanza sul notariato del Cantone di Berna (in tedesco). Secondo l’art. 28, il notaio deve tenere il denaro che gli è affidato separato dal proprio e non può usarlo per sé nemmeno temporaneamente. Se detiene più di 20’000 franchi di una cliente o di un cliente, deve depositarli entro 40 giorni presso una banca svizzera a nome di questa persona o su un conto fiduciario con l’indicazione dell’avente diritto. Secondo l’art. 30 deve poter versare tutto in qualsiasi momento, e secondo l’art. 11 deve avere un’assicurazione di responsabilità civile professionale di almeno 2 milioni di franchi all’anno. Gli altri Cantoni hanno regole proprie; chieda al Suo notaio come custodisce un acconto.

Che si tratti di un conto bloccato o di un notaio, stabilisca nella riservazione e nell’incarico al depositario quando e a chi va versato il denaro. Basta una breve formulazione:

Il pagamento di riservazione di CHF [importo] è versato sul conto [conto bloccato / conto clienti del notaio o della notaia Nome]. Al momento della stipulazione per atto pubblico è imputato sul prezzo di vendita. Se il contratto di compravendita non è stipulato per atto pubblico entro il [data], il pagamento è restituito integralmente alla parte acquirente entro 10 giorni. Sono ammesse deduzioni solo per spese che la parte venditrice documenta nel dettaglio.

Se vuole davvero vincolarsi

Chi vuole assicurarsi un oggetto in modo vincolante fa stipulare la riservazione per atto pubblico. È possibile un contratto preliminare per atto pubblico oppure un diritto di compera. Un diritto di compera può essere convenuto per dieci anni al massimo e annotato nel registro fondiario (art. 216a CO). L’annotazione lo rende efficace nei confronti di ogni diritto acquisito successivamente (art. 959 CC). È esattamente ciò che mancava all’acquirente del caso ticinese, la cui venditrice ha semplicemente ceduto il fondo a terzi.

L’atto pubblico ha un costo. Nel Cantone di Zurigo, secondo l’ordinanza sugli emolumenti dei notariati (in tedesco), per un contratto preliminare e per la costituzione di un diritto di compera vale la stessa tariffa del contratto di compravendita, almeno 100 franchi; per l’annotazione nel registro fondiario si aggiunge un emolumento a parte. Quanto chiedono notaio e registro fondiario nel Suo Cantone lo trova nel nostro articolo sulle spese accessorie d’acquisto per Cantone. Se il contratto di compravendita è comunque pronto entro poche settimane, spesso è più semplice stipulare direttamente quello. Come si arriva fin lì lo mostra la prossima sezione.

Dalla riservazione al registro fondiario

Tra la riservazione e la proprietà ci sono altre cinque tappe, e la casa diventa Sua solo alla fine. La legge non fissa termini; i tempi dipendono dalla Sua banca, dal notariato e dall’ufficio del registro fondiario.

Dopo la riservazione si occupa del finanziamento. La banca verifica il valore dell’oggetto e se Lei può sostenere l’ipoteca; come calcola lo spiegano i nostri articoli sulla sostenibilità e sui fondi propri. Parallelamente il notaio prepara il contratto. A Zurigo lo stesso ufficio è competente per l’atto pubblico e per la notificazione al registro fondiario. Lei gli fornisce i dati sull’operazione, l’ufficio discute con Lei il contratto e, una volta messa a punto la bozza, fissa l’appuntamento, come descrivono i notariati (in tedesco).

Alla stipulazione dell’atto pubblico firmano entrambe le parti, e solo ora l’acquisto La vincola. La banca garantisce il prezzo al venditore con una promessa di pagamento irrevocabile, al più tardi alla firma, come spiega UBS. Secondo UBS, il prezzo d’acquisto vero e proprio è di norma bonificato alla data dell’iscrizione nel registro fondiario.

In seguito il notaio notifica la compravendita all’ufficio del registro fondiario. La notificazione non può essere subordinata ad alcuna condizione e non può essere ritirata senza il consenso dei beneficiari (art. 47 dell’ordinanza sul registro fondiario). L’ufficio la iscrive subito nel libro giornale, con la data e l’ora esatta (art. 81). Poi verifica la forma, il diritto di disporre e le autorizzazioni necessarie, per esempio secondo la Lex Koller, che può applicarsi agli acquirenti dall’estero (chi è interessato). Con l’iscrizione nel libro mastro Lei diventa proprietaria o proprietario (art. 656 CC), e l’effetto risale all’iscrizione nel libro giornale (art. 972 CC). Se invece l’acquisto salta prima, inizia un’altra sequenza.

Se l’acquisto salta: come riavere il Suo denaro

Chieda la restituzione dell’acconto per iscritto e fissi un termine. La coppia sangallese ha fatto proprio così, con una lettera del 7 settembre e un termine al 25 settembre 2014. Alla scadenza del termine chi ha ricevuto il denaro è in mora (art. 102 CO) e deve interessi di mora del 5 per cento all’anno (art. 104 CO). Basta una breve lettera raccomandata:

Il [data] Le ho bonificato CHF [importo] per l’immobile [indirizzo] in base all’accordo di riservazione del [data]. L’accordo è nullo per mancanza dell’atto pubblico (art. 216 cpv. 2 CO). La invito a restituirmi l’importo entro il [data] sul conto [IBAN]. Se fa valere delle spese, La prego di documentarle con i giustificativi.

Se chi ha ricevuto il denaro non paga, segue l’esecuzione e, se interpone opposizione, una procedura di conciliazione e un’azione in giudizio. È la strada che la coppia di San Gallo ha percorso fino al Tribunale federale. Il Suo diritto si prescrive in tre anni da quando ne è a conoscenza, al più tardi in dieci anni dalla sua nascita (art. 67 CO). Se valga la pena di fare causa dipende dall’importo e dal fatto che presso il destinatario ci sia ancora qualcosa da recuperare; una consulenza legale o la Sua assicurazione di protezione giuridica può valutarlo in anticipo.

Meglio ancora non arrivarci. Già durante la visita chieda quale notariato stipulerà il contratto di compravendita e se il pagamento di riservazione può essere depositato lì. Chi elude questa domanda Le dice più di qualsiasi clausola. Case e appartamenti in tutta la Svizzera li trova sulla nostra pagina iniziale.