Checklist visita casa: cosa controllare in Svizzera

L’essenziale in breve

Durante la visita di una casa controlli soprattutto cinque cose: l’umidità in cantina e negli angoli, il tetto visto dal solaio, l’età e lo stato del riscaldamento, le finestre e, nelle case costruite prima del 1990, la possibile presenza di amianto. Chieda in anticipo l’estratto del registro fondiario, i piani e le fatture, e alla seconda visita si faccia accompagnare da un esperto.

Perché tanta cura? La risposta sta nel contratto di compravendita. Per una casa di seconda mano, i contratti svizzeri escludono quasi sempre la garanzia del venditore per i difetti. Quello che Le sfugge durante la visita, dopo lo paga di tasca propria. Molte checklist in rete vengono dall’estero e citano regole che qui non valgono. Questa segue il diritto svizzero e le indicazioni della Confederazione e dei Cantoni, e mostra quali carte, certificati ed esperti esistono solo in Svizzera.

Perché la visita è la Sua protezione più importante

Ciò che avrebbe potuto vedere durante la visita, dopo l’acquisto diventa un problema Suo. Il Codice delle obbligazioni lo dice così: dei difetti che il compratore «avrebbe dovuto conoscere usando l’ordinaria diligenza», il venditore risponde solo se ha dichiarato che non sussistevano (art. 200 CO).

A questo si aggiunge la prassi notarile. In un promemoria sul diritto di garanzia (in tedesco) del 2015, l’Ufficio del registro fondiario del Cantone di Sciaffusa spiega che per gli edifici esistenti è usuale escludere la garanzia nella misura più ampia possibile. Il venditore risponde allora solo dei difetti che ha taciuto intenzionalmente o dolosamente, perché un’esclusione non copre mai questi casi (art. 199 CO). L’ufficio stesso ne trae la conclusione: è nell’interesse di chi compra esaminare la casa con cura prima di firmare, se possibile insieme a un esperto.

Dal 1° gennaio 2026 vale un diritto riveduto sui difetti di costruzione. Per i contratti di compravendita conclusi da quella data, ha 60 giorni per segnalare un difetto; per un difetto nascosto il termine decorre dalla sua scoperta. I Suoi diritti si prescrivono in cinque anni dal trapasso della proprietà. Il contratto non può più accorciare questi termini a Suo svantaggio (art. 219a CO). Chi compra una casa ancora da costruire o costruita meno di due anni prima può inoltre chiedere che i difetti siano riparati gratuitamente, e secondo il Consiglio federale questo diritto non si può più escludere per contratto. Per una casa più vecchia cambia poco, perché l’esclusione della garanzia resta permessa. Il Suo esame comincia quindi a tavolino, giorni prima dell’appuntamento.

Prima della visita: quali documenti chiedere

Chieda al venditore o all’agente immobiliare i documenti principali già prima della prima visita. Anche ciò che non riesce a fornire è un’informazione. Basta un breve messaggio:

Buongiorno. Siamo interessati alla casa in [indirizzo] e vorremmo preparare bene la visita. Potrebbe inviarci in anticipo l’estratto del registro fondiario, i piani, un elenco delle ristrutturazioni dalla costruzione con anno e fattura, i rapporti di manutenzione del riscaldamento, l’ultimo rapporto di sicurezza dell’impianto elettrico e, se esiste, il CECE? Sono noti danni causati dall’acqua o problemi di umidità? Grazie mille e cordiali saluti

L’estratto del registro fondiario mostra la proprietà, i diritti di pegno e le servitù, per esempio un diritto di passo del vicino sul Suo piazzale o una condotta che attraversa il giardino. Lo legga con attenzione, perché qui l’ignoranza non protegge: «Nessuno può eccepire di non aver avuto conoscenza di un’iscrizione nel registro fondiario» (art. 970 CC).

Le restrizioni che lo Stato impone al fondo non figurano nel registro fondiario, ma nel catasto RDPP, il catasto delle restrizioni di diritto pubblico della proprietà. Lì trova zone edificabili, linee d’arretramento, protezione delle acque, distanza dal bosco, protezione contro il rumore o tutela dei monumenti. L’estratto è gratuito e subito disponibile online, come precisa per esempio il Cantone di Soletta (in tedesco); Zurigo lo offre tramite il suo geoportale (in tedesco). Giuridicamente vincolanti sono però solo le decisioni su cui si basa: l’estratto serve a informare. Se pensa di ampliare la casa o di sistemare il sottotetto, resta comunque il primo documento da leggere.

Il CECE, il Certificato energetico cantonale degli edifici, valuta la casa in sette classi, dalla A alla G. La versione estesa, il CECE Plus, propone secondo cece.ch fino a cinque varianti per ammodernare la casa dal punto di vista energetico. Se ne esiste uno, ha già in mano il parere di un esperto su isolamento, finestre e riscaldamento. Altre due fonti non costano nulla e sono a un clic di distanza.

Due carte da consultare dal divano

Su map.geo.admin.ch la Confederazione mostra per ogni indirizzo se in caso di forti piogge l’acqua scorre sul terreno e quanto è probabile una concentrazione elevata di radon. Nessuna visita Le mostrerà né l’una né l’altra cosa.

La carta del ruscellamento superficiale dell’Ufficio federale dell’ambiente (UFAM) mostra dove l’acqua piovana scorre in superficie, su prati e strade, in caso di una forte pioggia rara. Si tratta di eventi che si verificano in media meno di una volta ogni cento anni. Se la casa si trova in una superficie viola o alla fine di un avvallamento in cui l’acqua converge, durante la visita osservi con particolare attenzione le bocche di lupo, gli accessi esterni alla cantina e le rampe del garage.

La carta si basa su un modello e non è stata verificata sul terreno. L’UFAM precisa che non è giuridicamente vincolante e che non va letta a una scala più dettagliata di 1:12’500. Non Le dice quindi se la Sua cantina si allagherà, ma dove conviene fare domande. Le esondazioni di fiumi e torrenti non vi figurano: per quelle ci sono le carte dei pericoli dei Cantoni.

Il secondo livello è la mappa del radon dell’Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP). Indica per ogni chilometro quadrato la probabilità che un edificio superi il livello di riferimento di 300 becquerel per metro cubo. Il radon è un gas che, secondo l’UFSP, s’infiltra negli edifici dal sottosuolo. Cosa significa la mappa per la Sua decisione di acquisto lo vediamo più avanti, dopo il giro della casa.

Il giro della casa

Percorra la casa in modo sistematico, non nell’ordine proposto dall’agente immobiliare. Chi comincia dalla stanza più bella guarda la cantina con meno attenzione.

Porti una torcia, il telefono per le foto e i piani. Fotografi targhette, crepe e macchie, così in seguito potrà confrontare tutto con il Suo esperto. E tenga presente che una mano di pittura fresca non serve sempre solo ad abbellire: un pezzo di parete ridipinto da solo in un angolo merita una domanda.

Umidità: naso, angoli, cantina

Durante una visita breve l’umidità è ciò che resta nascosto più facilmente, e spesso è il naso a scoprirla per primo. Il promemoria della Città di Berna sulle muffe (in tedesco) indica l’odore di stantio come segnale frequente di un’infestazione. La muffa cresce dove sulla superficie di un materiale l’umidità relativa dell’aria resta a lungo tra il 70 e l’80 per cento.

Come cause legate alla costruzione, la Città elenca un isolamento scadente e i ponti termici, l’acqua che penetra da un tetto piano o da una terrazza, l’umidità di risalita dovuta a un’impermeabilizzazione insufficiente e la mancanza di aerazione in cucina e in bagno. Da qui si capisce dove guardare: negli angoli dei muri esterni, dietro gli armadi addossati ai muri esterni, sul soffitto sotto il bagno e la terrazza e in basso sui muri della cantina. Macchie, pittura che si stacca e croste bianche alla base di un muro sono indizi.

Una piccola macchia in una fuga non significa ancora un danno alla costruzione; per un’infestazione superficiale fino a 10 per 10 centimetri, il promemoria bernese non ritiene indispensabili interventi. Superfici più grandi, muffa in più punti o un odore netto senza muffa visibile sono un’altra cosa. Allora conta la domanda sulla causa, e un esperto la trova più facilmente di Lei. Spesso si trova più in alto.

Tetto e solaio

Un tetto si vede meglio dall’interno. Salga nel solaio, spenga la luce e guardi se la luce del giorno filtra tra le tegole. Bordi scuri sul legno o sull’isolamento mostrano dove un tempo c’è stata acqua. Dall’esterno, con lo zoom del telefono, vede tegole spostate o rotte e lo stato delle lattonerie attorno al camino e lungo il bordo del tetto.

Per un tetto piano chieda l’anno dell’ultima impermeabilizzazione. E in una casa costruita prima del 1990 vale la pena guardare le lastre di fibrocemento sul tetto e in facciata, perché possono contenere amianto. Ne parliamo più avanti. Dall’alto si passa alle finestre.

Finestre e facciata

Le finestre rivelano l’età di una casa più in fretta di qualsiasi elenco. Condensa o aloni tra i vetri significano che il vetro isolante non è più stagno. Controlli le guarnizioni in gomma, apra e chiuda ogni finestra e, sui telai in legno, prema nell’angolo in basso: se il legno cede, è marcio.

Sulla facciata cerchi crepe, pittura che si stacca e punti scuri sullo zoccolo, dove l’acqua che rimbalza e l’umidità del terreno risalgono. Le crepe capillari nell’intonaco sono frequenti; le crepe larghe che partono in diagonale dagli angoli delle finestre vanno mostrate a un esperto. Quanto sia urgente tutto ciò dipende soprattutto dall’età degli elementi.

Quanto durano gli elementi di una casa

Una casa invecchia pezzo per pezzo. Il riscaldamento dura molto meno delle finestre, e la struttura del tetto sopravvive a entrambi. Chi sa in quale anno è stato installato ciascun elemento può pianificare a grandi linee le prossime spese.

Le cifre sono valori di pianificazione della Società svizzera degli ingegneri e degli architetti (SIA), così come li presenta un contributo dell’Ufficio federale dell’energia (in tedesco) dedicato al progetto di ricerca DUREE. Quanto siano imprecisi questi valori lo dimostra lo stesso progetto: la letteratura specializzata indica per le pompe di calore da 11 a 22 anni, per le finestre da 17 a 50. Una finestra del 1985 ben curata può quindi funzionare ancora, mentre una del 2000 trascurata può essere già da sostituire.

I ricercatori hanno inoltre constatato che in Svizzera i proprietari di solito risanano solo quando la durata di vita è scaduta da tempo, e che circa il 20 per cento delle case centenarie ha ancora il tetto e la facciata originali. Per Lei questo significa: in una casa del 1995 in cui non è mai stato sostituito nulla, riscaldamento, tende, pavimenti e cucina hanno già superato i loro valori di pianificazione, e le finestre seguiranno verso il 2030. Si faccia quindi documentare ogni ristrutturazione con anno e fattura. I costi maggiori e le regole più numerose riguardano il riscaldamento.

Il riscaldamento e le regole del Suo Cantone

Per il riscaldamento non conta solo l’età, ma anche cosa potrà installare quando andrà sostituito. L’anno di costruzione è indicato sulla targhetta dell’apparecchio: la fotografi. Chieda i rapporti di manutenzione degli ultimi anni e, per un riscaldamento a olio o a gas, i rapporti di misurazione del controllo della combustione.

Nel Cantone di Zurigo, alla sostituzione di un riscaldamento (in tedesco) bisogna ricorrere alle energie rinnovabili se è tecnicamente possibile e se, sull’intera durata di vita, costano al massimo il 5 per cento in più di un nuovo riscaldamento a olio o a gas. Ogni sostituzione richiede un’autorizzazione. I riscaldamenti elettrici fissi devono essere sostituiti entro il 2030. Nella pratica non si autorizza quasi più nessun riscaldamento fossile: in dieci Comuni, da settembre 2022 ad agosto 2023, il primo anno dopo l’entrata in vigore, l’autorizzazione è stata concessa nell’1,3 per cento delle 379 domande, come riferisce il Cantone in una valutazione (in tedesco).

Se nel Cantone di Zurigo compra una casa con un riscaldamento a olio di 20 anni, metta in conto il prezzo di una pompa di calore, di un riscaldamento a legna o di un allacciamento al teleriscaldamento. Una nuova caldaia a olio non è praticamente un’opzione. Le regole cambiano da un Cantone all’altro; l’ufficio cantonale dell’energia Le dà informazioni e conosce i sussidi. Conviene farsi fare un’offerta per la sostituzione prima della firma, così può tenerne conto nella trattativa sul prezzo. Due rischi non li vede a occhio nudo nemmeno un esperto: l’amianto e il radon.

Amianto e radon: cosa rivelano anno e luogo

Se una casa può contenere amianto lo dice l’anno di costruzione; se il radon è un tema lo dice l’ubicazione. In entrambi i casi solo campioni o misurazioni danno una risposta sicura.

Secondo l’Ufficio federale della sanità pubblica, l’amianto è stato usato nei materiali edili tra il 1904 e il 1990 circa, soprattutto negli edifici costruiti tra gli anni 1950 e 1970. La Suva data il divieto al 1990 e indica come punti tipici la colla per piastrelle, l’intonaco, lo stucco per finestre, le lastre di copertura e i pannelli per facciate, i rivestimenti per pavimenti, i materiali isolanti, le lastre ondulate e i vecchi quadri elettrici. A occhio nudo non si riconosce: serve un’analisi di laboratorio.

Nell’uso normale, secondo l’UFSP, la maggior parte dei materiali edili non comporta rischi rilevanti; il pericolo nasce quando qualcuno trapana, smeriglia o sega. Alcuni materiali sono però delicati già con una leggera sollecitazione, come l’amianto floccato o gli isolamenti in cartone d’amianto dietro i corpi riscaldanti e sotto i davanzali. Per l’acquisto conta soprattutto il denaro: se prevede una nuova cucina, un nuovo bagno o nuove finestre, prima bisogna accertare se c’è amianto, e un risanamento affidato a ditte specializzate costa. In una casa costruita prima del 1990 la domanda va quindi posta in ogni colloquio.

Per il radon vale dal 2018 un livello di riferimento di 300 becquerel per metro cubo in media annua, per i locali in cui le persone si trattengono regolarmente per più ore al giorno. Secondo l’UFSP, una misurazione riconosciuta dura un anno o almeno 90 giorni durante il periodo di riscaldamento, da ottobre a marzo. Raramente si concilia con una compravendita. Una misurazione breve non è una misurazione riconosciuta, ma secondo l’UFSP è adatta a una stima rapida, per esempio in caso di transazione immobiliare. Alcuni Cantoni offrono misurazioni gratuite, non però Basilea Città, Berna, Soletta, Vaud e Zurigo. Se la mappa del radon indica per la Sua ubicazione una probabilità elevata, il tema va messo sul tavolo della trattativa, come il punto seguente.

Il rapporto di sicurezza dell’impianto elettrico

Quando una casa viene venduta, l’impianto elettrico deve essere controllato se l’ultimo controllo risale a più di cinque anni prima. Lo prevede l’allegato dell’ordinanza concernente gli impianti elettrici a bassa tensione (OIBT) per tutti gli impianti con un periodo di controllo di 10 o 20 anni. Una normale casa d’abitazione viene comunque controllata di regola ogni 20 anni.

Il controllo si conclude con il rapporto di sicurezza (RaSi). Chieda l’ultimo. Secondo l’ordinanza, il responsabile della sicurezza dell’impianto è il proprietario, che deve far eliminare i difetti «senza indugio». Dopo l’acquisto, il proprietario è Lei. Stabilisca nel contratto chi ordina il controllo al momento della vendita e chi paga i difetti che emergono. Un vecchio quadro con fusibili a vite lo vede già durante la visita; ciò che c’è dietro lo vede un esperto.

Quando farsi accompagnare da un esperto

Al più tardi alla seconda visita, e in ogni caso prima della firma, nella casa deve entrare un esperto indipendente. L’importante è che lavori per Lei e non per il venditore o l’agente immobiliare.

Quale esperto, dipende da ciò che ha visto. Per lo stato generale è adatta un’architetta o un consulente edile con esperienza nelle case datate; sanno anche stimare quanto costeranno i prossimi dieci anni. Per l’amianto la Suva consiglia un esperto d’ispezioni di sostanze nocive nelle costruzioni, che manda i campioni in laboratorio; per il radon l’UFSP pubblica un elenco dei servizi di misurazione riconosciuti. Il controllo elettrico lo esegue un organo di controllo indipendente autorizzato dall’Ispettorato federale degli impianti a corrente forte, mentre il CECE lo rilascia un’esperta CECE certificata.

Un prezzo indicativo affidabile per una perizia di questo tipo non l’abbiamo trovato in nessuna fonte ufficiale. Chieda quindi prima un’offerta scritta che ne precisi le prestazioni: sopralluogo, breve rapporto, stima dei costi. Rispetto al prezzo d’acquisto è una voce piccola, e il rapporto può cambiare molto quando si arriva al contratto.

Cosa mettere nel contratto dopo la visita

Tutto ciò che il venditore Le assicura durante la visita va messo per iscritto nel contratto di compravendita. Solo così ne risponde, anche se il contratto esclude per il resto la garanzia. Il Codice delle obbligazioni parla di qualità promesse (art. 197 CO), e secondo l’art. 200 valgono anche là dove Lei avrebbe potuto vedere il difetto.

Dopo ogni visita annoti in un breve verbale cosa ha visto e cosa ha detto il venditore, con foto e data. Ne nascono le domande per il notaio e le frasi per il contratto, per esempio che non sono noti danni causati dall’acqua, che il tetto piano è stato impermeabilizzato nell’anno indicato o che il venditore paga il controllo elettrico. Con la stima dei costi del Suo esperto tratta sul prezzo, invece di sostenere da solo un difetto dopo l’acquisto.

Inserisca le ristrutturazioni in vista nel Suo budget prima di impegnarsi. Cambiano l’ipoteca che può sostenere (come le banche calcolano la sostenibilità) e si aggiungono ai costi accessori d’acquisto del Suo Cantone. I lavori importanti hanno inoltre una scadenza fiscale: le spese di manutenzione di una casa abitata dal proprietario sono deducibili solo fino alla fine del 2028; dal 1° gennaio 2029, secondo il Consiglio federale, la deduzione viene soppressa insieme al valore locativo. E se una casa non supera la visita, la fatica non è stata inutile: si è risparmiato un acquisto sbagliato e costoso.