Hausbesichtigung Checkliste: was Sie in der Schweiz prüfen

Das Wichtigste vorab

Prüfen Sie bei einer Hausbesichtigung vor allem fünf Dinge: Feuchtigkeit im Keller und in den Ecken, das Dach vom Estrich aus, Alter und Zustand der Heizung, die Fenster und bei Häusern von vor 1990 mögliches Asbest. Fordern Sie vorher Grundbuchauszug, Pläne und Belege an, und nehmen Sie zur zweiten Besichtigung eine Fachperson mit.

Der Grund für so viel Gründlichkeit steht im Kaufvertrag. Bei einem Haus aus zweiter Hand schliessen Schweizer Verträge die Haftung des Verkäufers für Mängel meistens aus. Was Sie bei der Besichtigung übersehen, zahlen Sie danach selbst. Viele Checklisten im Netz stammen aus Deutschland und nennen Regeln, die hier nicht gelten. Diese hier folgt dem Schweizer Recht und den Angaben von Bund und Kantonen, und sie zeigt, welche Karten, Ausweise und Fachleute es nur hier gibt.

Warum die Besichtigung Ihre wichtigste Absicherung ist

Was Sie bei der Besichtigung hätten sehen können, ist nach dem Kauf Ihr Problem. Das Obligationenrecht sagt es so: Für Mängel, die der Käufer «bei Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit hätte kennen sollen», haftet der Verkäufer nur, wenn er ausdrücklich zugesichert hat, dass es sie nicht gibt (Art. 200 OR).

Dazu kommt die Praxis beim Notar. Das Grundbuchamt des Kantons Schaffhausen beschreibt in einem Merkblatt zum Gewährleistungsrecht von 2015, dass bei bestehenden Bauten die «maximal mögliche Wegbedingung» der Gewährleistung üblich ist. Der Verkäufer haftet dann nur noch für Mängel, die er absichtlich oder arglistig verschwiegen hat, denn ein Ausschluss deckt solche Fälle nie (Art. 199 OR). Das Amt zieht selbst den Schluss: Es liege im Interesse der Käufer, das Haus vor Vertragsabschluss gewissenhaft und wenn möglich mit einer Fachperson zu prüfen.

Seit dem 1. Januar 2026 gilt ein revidiertes Recht für Baumängel. Für Kaufverträge ab diesem Datum haben Sie 60 Tage Zeit, einen Mangel zu melden, bei einem versteckten Mangel gerechnet ab seiner Entdeckung. Ihre Ansprüche verjähren fünf Jahre nach dem Eigentumsübergang. Beides darf der Vertrag nicht mehr zu Ihren Lasten verkürzen (Art. 219a OR). Wer ein Haus kauft, das noch gebaut wird oder weniger als zwei Jahre alt ist, kann ausserdem verlangen, dass Mängel kostenlos behoben werden, und dieses Recht lässt sich laut Bundesrat vertraglich nicht mehr ausschliessen. Beim älteren Haus ändert das wenig, denn der Ausschluss bleibt erlaubt. Ihre Prüfung beginnt deshalb am Schreibtisch, Tage vor dem Termin.

Vor dem Termin: welche Unterlagen Sie verlangen

Bitten Sie den Verkäufer oder den Makler schon vor dem ersten Termin um die wichtigsten Dokumente. Was er nicht liefern kann, ist ebenfalls eine Information. Eine kurze Nachricht genügt:

Guten Tag. Wir interessieren uns für das Haus an der [Adresse] und möchten die Besichtigung gut vorbereiten. Können Sie uns vorab den Grundbuchauszug, die Pläne, eine Liste der Renovationen seit dem Bau mit Jahr und Rechnung, die Servicebelege der Heizung, den letzten Sicherheitsnachweis der Elektroinstallation und, falls vorhanden, den GEAK senden? Gibt es bekannte Wasserschäden oder Feuchtigkeitsprobleme? Besten Dank und freundliche Grüsse

Der Grundbuchauszug zeigt Eigentum, Pfandrechte und Dienstbarkeiten, etwa ein Wegrecht des Nachbarn über Ihren Vorplatz oder eine Leitung durch den Garten. Lesen Sie ihn genau, denn Unwissen schützt hier nicht: «Die Einwendung, dass jemand eine Grundbucheintragung nicht gekannt habe, ist ausgeschlossen» (Art. 970 ZGB).

Was der Staat auf dem Grundstück einschränkt, steht nicht im Grundbuch, sondern im ÖREB-Kataster, dem Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen. Dort finden Sie Bauzonen, Baulinien, Gewässerschutz, Waldabstand, Lärmschutz oder Denkmalschutz. Der Auszug ist gratis und sofort online verfügbar, wie etwa der Kanton Solothurn festhält; Zürich bietet ihn über sein Geoportal an. Rechtlich verbindlich sind aber nur die zugrunde liegenden Beschlüsse, der Auszug dient der Information. Wollen Sie anbauen oder das Dach ausbauen, ist er trotzdem das erste Dokument, das Sie lesen.

Der GEAK, der Gebäudeenergieausweis der Kantone, bewertet das Haus in sieben Klassen von A bis G. Die erweiterte Version GEAK Plus zeigt laut geak.ch bis zu fünf Varianten, wie sich das Haus energetisch modernisieren liesse. Liegt einer vor, haben Sie eine Fachmeinung zu Dämmung, Fenstern und Heizung schon in der Hand. Zwei weitere Quellen kosten nichts und liegen nur einen Klick entfernt.

Zwei Karten, die Sie vom Sofa aus prüfen

Auf map.geo.admin.ch zeigt der Bund für jede Adresse, ob bei Starkregen Wasser über das Gelände fliesst und wie wahrscheinlich hohe Radonwerte sind. Beides sehen Sie bei keiner Besichtigung.

Die Gefährdungskarte Oberflächenabfluss des Bundesamts für Umwelt (BAFU) zeigt, wo Regenwasser bei einem seltenen Starkregen oberflächlich über Wiesen und Strassen fliesst. Gemeint sind Ereignisse, die im Mittel seltener als einmal in hundert Jahren auftreten. Liegt das Haus in einer violetten Fläche oder am Ende einer Rinne, schauen Sie sich bei der Besichtigung Lichtschächte, Kellerabgänge und Garageneinfahrten besonders genau an.

Die Karte beruht auf einem Modell und wurde im Gelände nicht überprüft. Das BAFU hält fest, dass sie keine Rechtsverbindlichkeit hat und nicht detaillierter als im Massstab 1:12’500 gelesen werden darf. Sie sagt Ihnen also nicht, ob Ihr Keller nass wird, sondern wo Sie fragen sollten. Überschwemmungen durch Bäche und Flüsse zeigt sie nicht; dafür gibt es die Gefahrenkarten der Kantone.

Die zweite Ebene ist die Radonkarte des BAG. Sie zeigt pro Quadratkilometer, wie wahrscheinlich ein Gebäude den Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter überschreitet. Radon ist ein Gas, das laut BAG vom Boden her ins Haus eindringt. Was die Karte für Ihre Kaufentscheidung bedeutet, kommt weiter unten, nach dem Rundgang durchs Haus.

Der Rundgang durchs Haus

Gehen Sie das Haus systematisch ab, nicht in der Reihenfolge, die der Makler vorschlägt. Wer im schönsten Raum beginnt, schaut im Keller weniger genau hin.

Bringen Sie eine Taschenlampe, Ihr Telefon für Fotos und die Pläne mit. Fotografieren Sie Typenschilder, Risse und Flecken, damit Sie und Ihre Fachperson später vergleichen können. Und rechnen Sie damit, dass frische Farbe nicht nur verschönert: Ein einzeln gestrichenes Stück Wand in einer Ecke ist eine Frage wert.

Feuchtigkeit: Nase, Ecken, Keller

Feuchtigkeit bleibt bei einer kurzen Besichtigung am leichtesten verborgen, und Ihre Nase findet sie oft zuerst. Das Merkblatt der Stadt Bern zu Schimmelpilzen nennt einen muffigen Geruch als häufige Begleiterscheinung eines Befalls. Schimmel wächst, wo an der Oberfläche eines Materials dauerhaft eine relative Luftfeuchte von 70 bis 80 Prozent herrscht.

Als bauliche Ursachen nennt die Stadt schlechte Dämmung und Kältebrücken, eindringendes Wasser bei Flachdach oder Terrasse, aufsteigende Feuchtigkeit wegen ungenügender Abdichtung und fehlende Lüftung in Küche und Bad. Daraus ergibt sich, wo Sie schauen: in die Ecken der Aussenwände, hinter Schränke an Aussenwänden, an die Decke unter Bad und Terrasse und unten an die Kellerwände. Flecken, abblätternde Farbe und weisse Krusten unten an einer Wand sind Hinweise.

Ein kleiner Fleck in einer Fuge bedeutet noch keinen Bauschaden; bei oberflächlichem Befall bis 10 mal 10 Zentimeter hält das Berner Merkblatt Massnahmen nicht für zwingend. Grössere Flächen, Schimmel an mehreren Stellen oder deutlicher Geruch ohne sichtbaren Befall sind etwas anderes. Dann zählt die Frage nach der Ursache, und die findet eine Fachperson eher als Sie. Oft liegt sie weiter oben.

Dach und Estrich

Ein Dach sehen Sie am besten von innen. Steigen Sie in den Estrich, schalten Sie das Licht aus und schauen Sie, ob Tageslicht durch die Ziegel fällt. Dunkle Ränder am Holz oder an der Dämmung zeigen, wo einmal Wasser stand. Von aussen sehen Sie mit dem Zoom Ihres Telefons verschobene oder gebrochene Ziegel und den Zustand der Spenglerarbeiten an Kamin und Dachrand.

Bei einem Flachdach fragen Sie nach dem Jahr der letzten Abdichtung. Und bei einem Haus von vor 1990 lohnt der Blick auf Dach- und Fassadenplatten aus Faserzement, denn darin kann Asbest stecken. Dazu mehr weiter unten. Von oben geht es weiter zu den Fenstern.

Fenster und Fassade

Fenster verraten das Alter eines Hauses schneller als jede Liste. Beschlag oder Schlieren zwischen den Scheiben bedeuten, dass das Isolierglas nicht mehr dicht ist. Prüfen Sie die Gummidichtungen, öffnen und schliessen Sie jedes Fenster, und drücken Sie bei Holzrahmen unten in die Ecke: Gibt das Holz nach, ist es morsch.

An der Fassade suchen Sie Risse, abblätternden Anstrich und dunkle Stellen am Sockel, wo Spritzwasser und Feuchtigkeit aus dem Boden hochziehen. Feine Haarrisse im Putz sind häufig; breite Risse, die schräg von Fensterecken ausgehen, gehören einer Fachperson gezeigt. Wie dringend das alles ist, hängt vor allem davon ab, wie alt die Bauteile sind.

Wie alt ist was? Die Lebensdauer der Bauteile

Ein Haus altert Teil für Teil. Die Heizung hält deutlich weniger lang als die Fenster, und die Dachkonstruktion überlebt beide. Wer weiss, in welchem Jahr was eingebaut wurde, kann die nächsten Ausgaben grob planen.

Die Zahlen sind Planungswerte des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA), wie sie ein Fachbeitrag des Bundesamts für Energie zum Forschungsprojekt DUREE zeigt. Wie ungenau solche Werte sind, belegt dasselbe Projekt: Die Fachliteratur nennt für Wärmepumpen 11 bis 22 Jahre, für Fenster 17 bis 50. Ein gut gepflegtes Fenster von 1985 kann also noch funktionieren, ein schlecht gepflegtes von 2000 schon am Ende sein.

Die Forscher stellten zudem fest, dass Eigentümer in der Schweiz meist erst sanieren, wenn die Lebensdauer schon länger abgelaufen ist, und rund 20 Prozent der hundertjährigen Häuser haben noch das ursprüngliche Dach und die ursprüngliche Fassade. Für Sie heisst das: In einem Haus von 1995, in dem nie etwas ersetzt wurde, haben Heizung, Storen, Böden und Küche ihre Planungswerte schon überschritten, und die Fenster folgen um 2030. Lassen Sie sich deshalb jede Renovation mit Jahr und Rechnung belegen. Am meisten Geld und die meisten Regeln stecken in der Heizung.

Die Heizung und die Regeln Ihres Kantons

Bei der Heizung zählt nicht nur das Alter, sondern auch, was Sie beim Ersatz einbauen dürfen. Das Baujahr steht auf dem Typenschild am Gerät; fotografieren Sie es. Fragen Sie nach den Servicerapporten der letzten Jahre und, bei einer Öl- oder Gasheizung, nach den Messberichten der Feuerungskontrolle.

Im Kanton Zürich müssen beim Ersatz einer Heizung erneuerbare Energien eingesetzt werden, wenn das technisch möglich ist und über die ganze Lebensdauer höchstens fünf Prozent mehr kostet als eine neue Öl- oder Gasheizung. Jeder Heizungsersatz braucht eine Bewilligung. Ortsfeste Elektroheizungen müssen bis 2030 ersetzt sein. In der Praxis wird kaum eine fossile Heizung mehr bewilligt: In zehn Gemeinden waren es von September 2022 bis August 2023, dem ersten Jahr nach Inkrafttreten, 1,3 Prozent der 379 Gesuche, wie der Kanton in einer Auswertung meldet.

Kaufen Sie also im Kanton Zürich ein Haus mit einer 20 Jahre alten Ölheizung, rechnen Sie mit dem Preis einer Wärmepumpe, einer Holzheizung oder eines Fernwärmeanschlusses. Ein neuer Ölkessel ist kaum eine Option. Die Regeln unterscheiden sich von Kanton zu Kanton; die Energiefachstelle Ihres Kantons gibt Auskunft und kennt die Förderbeiträge. Ein Angebot für den Ersatz holen Sie am besten vor der Unterschrift ein, damit Sie über den Preis reden können. Zwei Risiken sieht auch eine Fachperson nicht von blossem Auge: Asbest und Radon.

Asbest und Radon: was Baujahr und Standort verraten

Ob ein Haus Asbest enthalten kann, verrät das Baujahr; ob Radon ein Thema ist, der Standort. Beides lässt sich nur mit Proben oder Messungen sicher klären.

Asbest steckt laut Bundesamt für Gesundheit in Bauprodukten aus der Zeit zwischen etwa 1904 und 1990, vor allem in Häusern der 1950er- bis 1970er-Jahre. Die Suva datiert das Verbot auf 1990 und nennt als typische Stellen Fliesenkleber, Putz, Fensterkitt, Dach- und Fassadenplatten, Bodenbeläge, Dämmstoffe, Wellplatten und alte Elektrotableaus. Mit blossem Auge lässt es sich nicht erkennen, nur mit einer Laboranalyse.

Bei normaler Nutzung ist das Risiko laut BAG bei den meisten Bauprodukten gering; gefährlich wird es, sobald jemand bohrt, schleift oder sägt. Einige Materialien sind aber schon bei leichter Beanspruchung heikel, etwa Spritzasbest oder Isolationen aus Asbestpappe hinter Heizkörpern und unter Fensterbrettern. Für den Kauf zählt vor allem das Geld: Planen Sie eine neue Küche, ein neues Bad oder neue Fenster, muss vorher abgeklärt werden, ob Asbest im Spiel ist, und eine Sanierung durch Fachfirmen kostet. Bei einem Haus von vor 1990 gehört die Frage deshalb in jedes Gespräch.

Beim Radon gilt seit 2018 ein Referenzwert von 300 Becquerel pro Kubikmeter im Jahresmittel, für Räume, in denen sich Menschen regelmässig mehrere Stunden am Tag aufhalten. Eine anerkannte Messung dauert laut BAG ein Jahr oder mindestens 90 Tage in der Heizperiode von Oktober bis März. Das passt selten in einen Kaufprozess. Eine Kurzzeitmessung ist keine anerkannte Messung, eignet sich laut BAG aber für eine rasche Einschätzung, etwa bei einem Hauskauf. Einige Kantone bieten Gratismessungen an, Basel-Stadt, Bern, Solothurn, Waadt und Zürich nicht. Zeigt die Radonkarte für Ihren Standort eine hohe Wahrscheinlichkeit, gehört das Thema in die Verhandlung, so wie der nächste Punkt.

Der Sicherheitsnachweis für den Strom

Bei einem Hausverkauf muss die Elektroinstallation kontrolliert werden, wenn die letzte Kontrolle mehr als fünf Jahre zurückliegt. Das schreibt die Niederspannungs-Installationsverordnung im Anhang vor, für alle Installationen mit zehn- oder zwanzigjähriger Kontrollperiode. Ein gewöhnliches Wohnhaus wird in der Regel ohnehin alle 20 Jahre kontrolliert.

Die Kontrolle endet mit dem Sicherheitsnachweis, kurz SiNa. Fragen Sie nach dem letzten. Verantwortlich für eine sichere Installation ist laut Verordnung der Eigentümer, und er muss Mängel «unverzüglich» beheben lassen. Nach dem Kauf sind das Sie. Regeln Sie im Vertrag, wer die Kontrolle beim Verkauf bestellt und wer die Mängel zahlt, die sie findet. Ein altes Tableau mit Schraubsicherungen sehen Sie schon bei der Besichtigung; was dahinter liegt, sieht eine Fachperson.

Wann Fachleute mitkommen sollten

Spätestens zur zweiten Besichtigung, und auf jeden Fall vor der Unterschrift, gehört eine unabhängige Fachperson ins Haus. Wichtig ist, dass sie für Sie arbeitet und nicht für den Verkäufer oder den Makler.

Welche Fachperson, hängt von dem ab, was Sie gesehen haben. Für den Gesamtzustand eignen sich eine Architektin oder ein Bauherrenberater mit Erfahrung in Altbauten; sie schätzen auch ab, was die nächsten zehn Jahre kosten. Für Asbest rät die Suva zu einer spezialisierten Fachperson, die Materialproben ins Labor schickt, für Radon führt das BAG eine Liste anerkannter Messstellen. Die Elektrokontrolle macht ein unabhängiges Kontrollorgan mit Bewilligung des Eidgenössischen Starkstrominspektorats, den GEAK eine zertifizierte GEAK-Expertin.

Einen verlässlichen Richtpreis für eine solche Begutachtung haben wir in keiner amtlichen Quelle gefunden. Verlangen Sie deshalb vorher eine schriftliche Offerte mit dem Umfang: Begehung, Kurzbericht, Kostenschätzung. Gemessen am Kaufpreis ist das ein kleiner Posten, und der Bericht kann viel ändern, sobald es an den Vertrag geht.

Was nach der Besichtigung in den Vertrag gehört

Alles, was der Verkäufer Ihnen bei der Besichtigung versichert, gehört schriftlich in den Kaufvertrag. Nur dann haftet er dafür, auch wenn der Vertrag die Gewährleistung sonst ausschliesst. Das Obligationenrecht nennt das zugesicherte Eigenschaften (Art. 197 OR), und nach Art. 200 sind sie auch dort wirksam, wo Sie einen Mangel hätten sehen können.

Halten Sie nach jeder Besichtigung ein kurzes Protokoll fest: was Sie gesehen haben, was der Verkäufer gesagt hat, mit Fotos und Datum. Daraus werden die Fragen an den Notar und die Sätze für den Vertrag, etwa dass keine Wasserschäden bekannt sind, dass das Flachdach im genannten Jahr abgedichtet wurde oder dass der Verkäufer die Elektrokontrolle zahlt. Mit der Kostenschätzung Ihrer Fachperson verhandeln Sie über den Preis, statt einen Mangel nach dem Kauf allein zu tragen.

Rechnen Sie die anstehenden Renovationen in Ihr Budget ein, bevor Sie zusagen. Sie verändern, wie viel Hypothek Sie tragen können (so rechnen Banken die Tragbarkeit), und sie kommen zu den Kaufnebenkosten Ihres Kantons hinzu. Grössere Arbeiten haben zudem eine steuerliche Frist: Unterhaltskosten für ein selbst bewohntes Haus sind nur noch bis Ende 2028 abziehbar; ab dem 1. Januar 2029 fällt der Abzug laut Bundesrat zusammen mit dem Eigenmietwert weg. Und fällt ein Haus bei der Besichtigung durch, war die Mühe nicht umsonst: Sie haben sich einen teuren Fehlkauf erspart.