Haus kaufen in der Schweiz als Ausländer: Regeln 2026

Die kurze Antwort

Wer in der Schweiz wohnt und einen EU- oder EFTA-Pass oder einen Ausweis C hat, kauft wie eine Schweizerin oder ein Schweizer. Mit einem Ausweis B aus einem anderen Land dürfen Sie ohne Bewilligung genau eine Wohnung oder ein Haus kaufen, in dem Sie selbst wohnen. Alle anderen brauchen eine Bewilligung des Kantons, und die gibt es fast nur für Ferienwohnungen.

Die Regeln stehen im Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz BewG oder Lex Koller. Der Bundesrat will sie verschärfen: Käuferinnen und Käufer aus Drittstaaten mit Ausweis B sollen eine Bewilligung brauchen und ihr Eigenheim nach einem Wegzug innert zwei Jahren verkaufen müssen. Die Vernehmlassung dazu endete am 15. Juli 2026; der Bericht über die Ergebnisse stand im Oktober 2026 noch aus. Bis das Parlament entschieden hat, gilt das heutige Recht. Wir zeigen nach Ausweis geordnet, was heute erlaubt ist, was das kantonale Amt prüft und was der Entwurf ändern würde.

Was zählt: Wohnsitz und Ausweis, nicht nur der Pass

Ob Sie eine Bewilligung brauchen, hängt an zwei Fragen: Woher stammen Sie, und wo wohnen Sie wirklich? Das Gesetz spricht von «Personen im Ausland» und meint damit nicht nur Menschen, die im Ausland leben. Auch wer seit Jahren in Zürich wohnt, kann eine Person im Ausland sein.

Nach Art. 5 BewG gelten EU- und EFTA-Bürger als Personen im Ausland, solange sie keinen rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben. Bürgerinnen und Bürger aller anderen Staaten, die Drittstaaten, gelten als Personen im Ausland, solange sie nicht das Recht haben, sich hier niederzulassen, also keinen Ausweis C besitzen. Wer für eine Person im Ausland kauft, etwa als Treuhänder, fällt ebenfalls darunter, auch wenn er Schweizer ist.

«Tatsächlicher Wohnsitz» ist dabei streng gemeint. Ein Ausweis und die Anmeldung bei der Gemeinde reichen laut den Fragen und Antworten des Bundesamts für Justiz (BJ) für sich allein nicht. Die Behörde schaut, wo Sie mit Ihrer Familie leben, wo die Kinder zur Schule gehen, ob Sie den Wohnsitz im Ausland aufgegeben haben, ob Sie hier voll steuerpflichtig sind, wo Ihr Auto eingelöst ist und wo Sie einkaufen. Entschieden wird nach der Gesamtheit der Umstände.

Die Übersicht zeigt die vier Gruppen, in die fast alle Käufer fallen. Am einfachsten ist die erste.

EU, EFTA und Ausweis C: kaufen wie Schweizer

Wer aus einem EU- oder EFTA-Staat stammt und rechtmässig und tatsächlich in der Schweiz wohnt, ist keine Person im Ausland und kauft ohne jede Einschränkung: das Eigenheim, eine Ferienwohnung, ein Mehrfamilienhaus zum Vermieten oder Bauland. Rechtmässig heisst nach Art. 2 der Verordnung (BewV), dass Sie eine gültige Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EU/EFTA haben. Auch ein Ausweis L genügt also, wenn Sie wirklich hier leben.

Dasselbe gilt für alle, die einen Ausweis C haben, egal aus welchem Land. Der Kanton Zürich schreibt auf seiner Seite zum Grundstückerwerb, sie seien «den Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt». Schweizer Doppelbürger sind nie Personen im Ausland, auch wenn sie im Ausland leben.

Für Britinnen und Briten kommt es auf das Datum an. Wer schon vor 2021 gestützt auf das Freizügigkeitsabkommen hier wohnte, wird wie ein EU-Bürger behandelt. Wer später kam, fällt unter die Regeln für Drittstaaten.

Und wenn Sie wieder wegziehen? Ein EU-Bürger, der in sein Heimatland zurückkehrt, wird für künftige Käufe zur Person im Ausland. Was er vorher rechtmässig gekauft hat, muss er laut BJ aber grundsätzlich nicht verkaufen, auch keine Mehrfamilienhäuser. Für Bürger aus Drittstaaten ist der Weg zum Eigentum enger.

Ausweis B aus einem Drittstaat: eine Hauptwohnung

Mit einem Ausweis B aus einem Drittstaat, etwa aus den USA, Indien oder China, dürfen Sie ohne Bewilligung eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen, wenn es Ihnen als Hauptwohnung am Ort Ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient. So steht es in Art. 2 Abs. 2 Bst. b BewG.

Diese Ausnahme ist an Bedingungen geknüpft, und die Behörden nehmen sie ernst. Sie kaufen auf Ihren eigenen Namen, nicht über eine Firma und nicht über einen Anteil an einer Wohnbaugenossenschaft. Es darf nur eine einzige Wohneinheit sein: Ein Einfamilienhaus mit separater Einliegerwohnung, mit eigenem Eingang und eigener Küche, geht nach der Praxis des BJ grundsätzlich nicht. Vermieten dürfen Sie die Wohnung nicht, auch nicht teilweise und auch nicht den dazugehörigen Parkplatz. Eine feste Obergrenze für die Wohnfläche gibt es nicht, aber die Fläche darf nicht grösser sein als nötig. Bei mehr als 3’000 Quadratmetern Land trägt das Grundbuchamt den Kauf nicht direkt ein, sondern schickt Sie zur Bewilligungsbehörde.

Bauland ist möglich, wenn Sie darauf Ihr eigenes Haus bauen und laut BJ innert rund einem Jahr mit dem Bau beginnen. Auch vor dem Umzug in die Schweiz dürfen Sie kaufen, aber nur Zug um Zug mit dem Zuzug. Das Bundesgericht hat das im Urteil 2C_876/2011 vom 20. März 2012 zugelassen, und die Behörde prüft mit Auflagen, ob Sie tatsächlich kommen.

Wichtig ist der genaue Ausweis. Die Verordnung verlangt in Art. 5 eine Aufenthaltsbewilligung zur Wohnsitznahme, und beim Grundbuchamt nennt sie dafür ausdrücklich den Ausweis B. Ein Ausweis L aus einem Drittstaat ist eine Kurzaufenthaltsbewilligung und reicht deshalb nicht. Anerkannte Flüchtlinge mit Ausweis B dürfen eine Hauptwohnung kaufen, vorläufig Aufgenommene mit Ausweis F nicht. Für Menschen aus der Ukraine mit Schutzstatus S ist der bewilligungsfreie Kauf einer Hauptwohnung laut BJ ausgeschlossen, weil der Status keinen rechtmässigen Wohnsitz begründet.

Die Hauptwohnung ist für diese Gruppe der einzige Weg zum Eigenheim ohne Bewilligung. Und genau hier setzt der Bundesrat an, beim Wegzug.

Was passiert, wenn Sie wegziehen?

Heute nichts Besonderes. Ziehen Sie in eine andere Gemeinde oder ins Ausland, dürfen Sie die Wohnung behalten, vermieten oder als Ferienwohnung nutzen. Am neuen Wohnort dürfen Sie sogar eine weitere Hauptwohnung kaufen, ohne die erste zu verkaufen.

Die Grenze ist Missbrauch. Hatten Sie von Anfang an nicht vor, die Wohnung länger selbst zu bewohnen, oder haben Sie den Wohnsitz nur gewechselt, um mehrere Wohnungen bewilligungsfrei zu kaufen, kann die Behörde die Bewilligungspflicht nachträglich feststellen. Dann droht, dass der Kauf rückgängig gemacht oder die Wohnung versteigert wird.

Der Vorentwurf des Bundesrats dreht das um. Wer aus einem Drittstaat stammt und keinen Ausweis C hat, bräuchte für die Hauptwohnung neu eine Bewilligung. Sie würde erteilt, wenn das Objekt nur eine Wohneinheit umfasst, verbunden mit einer Pflicht: Nutzen Sie die Wohnung nicht mehr als Hauptwohnung, müssen Sie sie innert zwei Jahren verkaufen. Das gilt laut erläuterndem Bericht beim Umzug ins Ausland, in eine andere Gemeinde und sogar in eine andere Wohnung in derselben Gemeinde. Die Frist von zwei Jahren könnte die Behörde nicht verlängern.

Damit niemand den Umzug verschweigt, müssten die Einwohnerkontrollen jeden Wegzug und jeden Wohnungswechsel von Drittstaatsangehörigen ohne Ausweis C an die kantonale Bewilligungsbehörde melden. Verkaufen Sie trotz Mahnung nicht, ordnet die Behörde den Verkauf oder eine Versteigerung an. Sie erhielten dann nur Ihre Gestehungskosten zurück, also im Wesentlichen, was Sie bezahlt und investiert haben; ein Mehrerlös ginge an den Kanton. Wer die Pflicht vorsätzlich missachtet, riskiert eine Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder eine Geldstrafe.

Zwei Punkte entschärfen das. Erhalten Sie während der Zeit, in der Sie die Wohnung selbst bewohnen, den Ausweis C, fällt die Verkaufspflicht weg. Und wer seine Hauptwohnung vor dem Inkrafttreten rechtsgültig erworben hat, muss sie nach dem Bericht nicht verkaufen, wenn er später wegzieht. Die Zweitwohnung von Grenzgängern aus der EU und der EFTA lässt der Entwurf unverändert.

Grenzgänger: die Zweitwohnung am Arbeitsort

Wer aus einem EU- oder EFTA-Staat kommt und mit einem Ausweis G in der Schweiz arbeitet, darf ohne Bewilligung eine Zweitwohnung in der Region des Arbeitsorts kaufen (Art. 7 Bst. j BewG). Die Wohnung muss Ihnen den Arbeitsweg erleichtern, etwa weil Sie unter der Woche nicht pendeln.

Die Regeln gleichen denen der Hauptwohnung: auf eigenen Namen, nur eine Wohneinheit, keine Vermietung, auch nicht teilweise. Bei mehr als 1’000 Quadratmetern Land verweist das Grundbuchamt an die Bewilligungsbehörde. Eine Kilometergrenze für die «Region» nennt das Gesetz nicht, auch wenn einige Ratgeber eine angeben; ob die Wohnung den Arbeitsweg erleichtert, entscheidet die Behörde im Einzelfall. Gehen Sie in Pension, müssen Sie die Wohnung laut BJ grundsätzlich nicht verkaufen.

Für eine Ferienwohnung oder eine Anlage bleiben auch Grenzgänger bewilligungspflichtig. Und wer als Grenzgänger aus einem Drittstaat kommt, hat diese Ausnahme gar nicht. Für ihn gilt dasselbe wie für alle, die im Ausland wohnen.

Wohnsitz im Ausland: Ferienwohnung nur mit Kontingent

Wer im Ausland lebt, kann in der Regel nur eine Ferienwohnung kaufen, und auch das nur mit Bewilligung. Diesen Bewilligungsgrund kennen laut BJ 17 Kantone: Appenzell Ausserrhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg, Nidwalden, Obwalden, St. Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis. In Nidwalden und Appenzell Ausserrhoden gilt er nur für Ferienwohnungen, in Schaffhausen nur für Wohneinheiten in Apparthotels. In Zürich, Genf, Zug oder Basel gibt es ihn nicht.

Auch innerhalb dieser Kantone geht es nur in Orten, die der Kanton als Fremdenverkehrsorte bezeichnet, und Gemeinden dürfen den Verkauf ganz sperren oder auf eine Quote begrenzen. Die Nettowohnfläche darf in der Regel 200 Quadratmeter nicht übersteigen, bei nachgewiesenem Mehrbedarf laut Praxis bis 250. Steht die Wohnung nicht im Stockwerkeigentum, ist das Grundstück auf 1’000 Quadratmeter begrenzt, ausnahmsweise 1’500. Jede Familie darf nur eine solche Wohnung besitzen; das zählt für Ehepartner und Kinder unter 18 zusammen. Gekauft wird auf den eigenen Namen, nie über eine Firma. Vermieten dürfen Sie die Ferienwohnung zeitweise, aber nicht das ganze Jahr.

Jede Bewilligung wird dem Kontingent des Kantons angerechnet, das der Bund jährlich festlegt. Schweizweit liegt die Obergrenze seit 2007 bei 1’500 Einheiten, und laut erläuterndem Bericht wurde sie seit 2014 nur noch zu rund einem Drittel ausgeschöpft. Knapp ist es vor allem im Wallis: Es hat 330 Einheiten und erteilte von 2016 bis 2025 im Schnitt rund 334 Bewilligungen pro Jahr, Verkäufe unter Personen im Ausland eingerechnet. Kauft eine Person im Ausland die Wohnung von einer anderen Person im Ausland, zählt das heute nicht zum Kontingent.

Der Entwurf halbiert die Obergrenze auf 750 Einheiten. Davon wären 150 für Kantone reserviert, die den Bewilligungsgrund heute nicht kennen, sodass höchstens 600 verteilt würden. Verkäufe zwischen Personen im Ausland zählten wieder zum Kontingent. Das BJ schätzt grob, dass pro Jahr mindestens rund 196 Ferienwohnungen weniger an Personen im Ausland gingen. Getroffen wäre vor allem das Wallis, wo heute so viele Bewilligungen erteilt werden, wie das ganze Kontingent hergibt; in Graubünden und im Tessin läge der bisherige Schnitt ebenfalls über der neuen Zuteilung.

Neben der Ferienwohnung gibt es einen schmalen zweiten Weg: eine Zweitwohnung an einem Ort, zu dem Sie «aussergewöhnlich enge, schutzwürdige Beziehungen» haben, etwa aus wichtigen beruflichen oder wissenschaftlichen Gründen. Diesen Grund kennen laut BJ 14 Kantone, darunter Zürich und Basel-Stadt. Verwandte in der Schweiz oder regelmässige Ferien reichen dafür nicht, und nutzen Sie die Wohnung nicht mehr so, müssen Sie sie innert zwei Jahren verkaufen.

Rendite, Gewerbe und Bauland

Eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage ist für Personen im Ausland grundsätzlich ausgeschlossen, mit oder ohne Wohnsitz in der Schweiz. Das betrifft auch Mehrfamilienhäuser und Bauland, das Sie nur halten wollen: Unüberbautes Land in der Bauzone braucht laut BJ in der Regel eine Bewilligung, und wer Land lange ungenutzt liegen lässt, macht eine unzulässige Kapitalanlage.

Offen ist heute dagegen das Gewerbe. Büros, Läden, Werkstätten und Fabrikgebäude dürfen Personen im Ausland ohne Bewilligung kaufen, und zwar auch dann, wenn sie die Fläche an ein fremdes Unternehmen vermieten. Seit 1997 gilt das auch als reine Kapitalanlage. Der Entwurf will das rückgängig machen: Bewilligungsfrei bliebe nur, wer die Liegenschaft für den eigenen Betrieb nutzt. Gibt er den Betrieb auf, müsste er innert zwei Jahren verkaufen. Wohnungen, die eine Gemeinde auf solchen Grundstücken vorschreibt, dürften nur noch bis zu einem Drittel der Bruttogeschossfläche ohne Bewilligung mitgekauft werden.

Ein dritter Weg sind heute Aktien von börsenkotierten Wohnimmobiliengesellschaften und regelmässig gehandelte Anteile von Immobilienfonds. Beides dürfen Personen im Ausland frei kaufen. Nach dem Entwurf bräuchten sie dafür eine Bewilligung, was laut erläuterndem Bericht faktisch einem Verbot nahekommt. Banken und andere Börsenhändler müssten solche Aufträge prüfen und im Zweifel ablehnen. Bevor es so weit ist, muss allerdings jeder Kauf durch dasselbe Verfahren.

Was das kantonale Amt prüft

Zuständig ist die Bewilligungsbehörde des Kantons, in dem das Grundstück liegt, und jeder Kanton organisiert das anders. In Zürich entscheiden die zwölf Bezirksräte, in Bern die Regierungsstatthalter, in Graubünden das Grundbuchinspektorat. In der Waadt ist es die Commission foncière, im Tessin die Autorità cantonale di I. istanza LAFE. Die Adressen aller Kantone stehen in der Liste des BJ.

Den ersten Filter bildet das Grundbuchamt. Kann es die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, setzt es die Eintragung aus und gibt Ihnen 30 Tage Zeit, bei der Behörde eine Bewilligung oder die Feststellung zu holen, dass Sie keine brauchen (Art. 18 BewG). Mit Ausweis B verzichtet das Grundbuchamt auf diesen Umweg, wenn Sie den Ausweis vorlegen, das Grundstück höchstens 3’000 Quadratmeter misst und Sie schriftlich erklären, es als Hauptwohnung zu kaufen. Eine solche Erklärung kann zum Beispiel so lauten:

Ich erkläre, dass ich das Grundstück Nr. [Nummer] in [Gemeinde] auf meinen eigenen Namen als Hauptwohnung an meinem Wohnsitz erwerbe, es mit meiner Familie selbst bewohne und weder ganz noch teilweise vermiete.

Landet Ihr Fall bei der Behörde, prüft sie zwei Dinge besonders genau: ob Sie wirklich hier wohnen und woher das Geld kommt. Die Zürcher Bezirksräte verlangen in ihrem Merkblatt etwa den Kaufvertrag, den Ausländerausweis, Belege zur Finanzierung mit Namen und Staatsangehörigkeit der Kreditgeber und eine Erklärung, dass Ihnen, Ihrem Ehepartner und Ihren minderjährigen Kindern in der Schweiz keine weiteren Grundstücke gehören. Ein Darlehen von einer Person im Ausland, das Sie stark von ihr abhängig macht, gilt selbst als Erwerb und kann den Kauf bewilligungspflichtig machen.

Rechtskräftig wird ein Entscheid erst, wenn die Gemeinde, die beschwerdeberechtigte Behörde des Kantons und das BJ darauf verzichten, ihn anzufechten, oder die Frist von 30 Tagen ungenutzt abläuft. Das Zürcher Merkblatt rechnet damit, dass das Eigentum frühestens rund sechs bis sieben Wochen nach der Zustellung des Entscheids übertragen werden kann. Braucht der Kauf eine Bewilligung, bleibt der Vertrag bis dahin unwirksam. Wird der Kauf ohne nötige Bewilligung vollzogen, ist er nichtig, und wer das vorsätzlich tut, riskiert bis zu drei Jahre Freiheitsstrafe (Art. 26 und 28 BewG). Lassen Sie im Kaufvertrag deshalb regeln, was geschieht, wenn die Bewilligung ausbleibt. Wie lange dieses Verfahren für Drittstaatsangehörige noch so aussieht, hängt vom Parlament ab.

Was der Bundesrat ändern will, und wann

Der Bundesrat hat die Verschärfung am 29. Januar 2025 in Auftrag gegeben, als Begleitmassnahme zu seiner Ablehnung der Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz». Er will damit Wohnungen wieder stärker der ansässigen Bevölkerung vorbehalten. Die Vernehmlassung lief vom 15. April bis 15. Juli 2026; die Stellungnahmen von Kantonen, Parteien und Verbänden sind auf der Seite des BJ zur Revision veröffentlicht. Im Oktober 2026 stand die Vorlage auf Fedlex, als Vernehmlassung 2025/58, auf «Abgeschlossen, abwarten Ergebnisbericht». Die Initiative selbst haben Volk und Stände am 14. Juni 2026 mit 54,8 Prozent Nein abgelehnt; die Vorlage zur Lex Koller ist damit nicht vom Tisch.

Was	Heute	Nach dem Entwurf
Hauptwohnung, Drittstaat mit Ausweis B	frei	Bewilligung, Verkauf innert zwei Jahren nach Wegzug
Ferienwohnungen schweizweit	bis 1’500 pro Jahr	bis 750, davon 600 verteilbar
Gewerbeliegenschaft zum Vermieten	frei	praktisch ausgeschlossen
Kotierte Immobilienaktien und Fondsanteile	frei	praktisch ausgeschlossen

Die nächsten Schritte sind der Ergebnisbericht, dann eine Botschaft an das Parlament, die Beratung in beiden Räten und ein mögliches Referendum, denn das Gesetz untersteht dem fakultativen Referendum. Das Inkrafttreten bestimmt der Bundesrat, abgestimmt auf eine Revision der Verordnung. Dort will er laut Bericht unter anderem prüfen, ob für Hauptwohnungen wieder Flächengrenzen gelten sollen, wie vor 1997: 200 Quadratmeter Nettowohnfläche und, bei Häusern, 1’000 Quadratmeter Land. Ein Datum für all das nannte der Bund bis Oktober 2026 nicht.

Sicher ist das Ergebnis nicht. Eine vom BJ in Auftrag gegebene Regulierungsfolgenabschätzung kam zum Schluss, eine Verschärfung würde die Probleme auf dem Wohnungsmarkt eher verstärken, besonders bei Grossprojekten; der Bundesrat hält die Massnahmen trotzdem für nötig. Schon 2017 hatte er ähnliche Verschärfungen in die Vernehmlassung geschickt. Die Mehrheit lehnte sie dort ab, der Bundesrat verzichtete 2018 darauf, und eine Motion, die die Vorlage doch noch ins Parlament bringen wollte, lehnte der Ständerat im März 2022 ab.

Eine Übergangsregel sollten Sie kennen, falls Sie zum Zeitpunkt des Inkrafttretens gerade kaufen: Das neue Recht gilt auch für Kaufverträge, die vorher unterschrieben, aber noch nicht im Grundbuch vollzogen sind.

Was das für Ihren Kauf heisst

Prüfen Sie zuerst Ihren eigenen Status, nicht die Nationalität allein. Mit EU- oder EFTA-Pass und echtem Wohnsitz hier, oder mit Ausweis C, betrifft Sie dieser Artikel nicht weiter, und Sie können sich auf Finanzierung und Objekt konzentrieren: wie viel Eigenkapital Sie brauchen, ob die Tragbarkeit reicht und welche Kaufnebenkosten Ihr Kanton erhebt.

Mit Ausweis B aus einem Drittstaat gilt heute: eine selbst bewohnte Wohnung oder ein Haus, auf Ihren Namen, ohne Einliegerwohnung und ohne Vermietung. Wer ohnehin kaufen will, kauft heute noch nach den alten Regeln, solange der Eintrag im Grundbuch vor einem Inkrafttreten erfolgt. Rechnen Sie aber damit, dass Sie die Wohnung künftig bei einem Wegzug verkaufen müssten, und klären Sie beim Migrationsamt Ihres Kantons, ab wann Sie den Ausweis C beantragen können. Mit dem C fällt jede Einschränkung weg.

Wohnen Sie im Ausland und denken an eine Ferienwohnung, fragen Sie vor dem Vertrag bei der Gemeinde und der kantonalen Behörde nach, ob der Ort für Personen im Ausland offen ist und wie viel vom Kontingent noch übrig ist. Im Zweifel stellen Sie bei der Bewilligungsbehörde ein Gesuch um Feststellung, dass Sie keine Bewilligung brauchen. Das kostet Zeit, aber weniger als ein nichtiger Kauf.