Stockwerkeigentum: Wie viel gehört in den Erneuerungsfonds?

Die Faustregel

Das Gesetz schreibt keinen Erneuerungsfonds vor und nennt keinen Betrag. Die Verbände empfehlen jedes Jahr 0,2 bis 1,2 Prozent des Gebäudeversicherungswerts. Für einen Fonds, der nur notwendige Arbeiten bezahlt, nennt der Bundesrat 0,4 Prozent als guten Richtwert, bis der Fonds 6 Prozent dieses Werts erreicht. Bei 5 Millionen Franken Versicherungswert und einer Wertquote von 100/1000 sind das für Sie 2’000 Franken im Jahr.

Das klingt nach wenig, und genau da liegt das Problem. Viele Gemeinschaften sparen weniger, als ihr Haus später braucht, und merken es erst, wenn das Dach fällig ist. Wir zeigen, was im Gesetz steht und was nicht, rechnen den Fonds für ein Beispielhaus in Franken durch und erklären, wer in der Versammlung was entscheidet. Dazu kommen zwei Änderungen, die Sie kennen sollten: Ab 2029 sind die Einlagen für selbst bewohnte Wohnungen nicht mehr von den Steuern abziehbar, und der Bundesrat will Eigentümern erlauben, einen Fonds vor Gericht einzuklagen. Grundlage sind das Zivilgesetzbuch (ZGB), die Botschaft des Bundesrates vom 13. Mai 2026, ein Urteil des Bundesgerichts und die Praxis kantonaler Steuerämter.

Was der Erneuerungsfonds ist und wem er gehört

Der Erneuerungsfonds ist Geld, das die Gemeinschaft Jahr für Jahr auf die Seite legt, um später grössere Arbeiten an den gemeinsamen Teilen des Hauses zu bezahlen. Gemeint sind Dach, Fassade, Lift, Heizung oder Treppenhaus, nicht Ihre Küche.

Im ZGB kommt der Fonds nur an zwei Stellen vor. Art. 712l ZGB zählt ihn zum Vermögen, das die Gemeinschaft unter eigenem Namen hält. Und nach Art. 712m soll die Versammlung über seine Schaffung «befinden». Mehr steht nicht im Gesetz: keine Pflicht, keine Höhe, keine Obergrenze.

Wem das Geld gehört, hat das Bundesgericht im Urteil 9C_391/2023 vom 5. Januar 2024 erklärt. Die Gemeinschaft verfügt über den Fonds, rechtlich bleibt er aber anteilig den einzelnen Eigentümern. Sie können Ihren Anteil weder abheben noch separat verkaufen. Er gehört zur Wohnung und geht mit ihr an die nächste Eigentümerin über. Deshalb deklarieren Sie Ihren Anteil auch als Vermögen in der Steuererklärung.

Wie viel Geld in diesem Topf liegen sollte, sagt das Gesetz nicht. Dafür gibt es Empfehlungen.

Wie viel gehört hinein?

Empfohlen werden 0,2 bis 1,2 Prozent des Gebäudeversicherungswerts pro Jahr. Der Gebäudeversicherungswert ist der Betrag, zu dem das ganze Haus gegen Feuer und Elementarschäden versichert ist. Er steht in der Police der Gemeinschaft oder im Bescheid der kantonalen Gebäudeversicherung.

Die Botschaft des Bundesrates zur Revision des Stockwerkeigentums listet die Empfehlungen der Verbände auf. Laut Botschaft rät der Hauseigentümerverband Schweiz zu 0,9 bis 1,2 Prozent, der Waadtländer Verband der Immobilienfachleute USPI zu 0,2 Prozent. Der Hauseigentümerverband Region Winterthur empfiehlt auf seiner eigenen Seite mehr als 1 Prozent. Der Schweizer Stockwerkeigentümerverband empfiehlt mindestens 0,4 Prozent, solange der Fonds unter 6 Prozent des Versicherungswerts liegt. Diese 0,4 Prozent nennt der Bundesrat einen guten Richtwert, wenn ein Gericht einen Fonds anordnet, der nur notwendige Arbeiten bezahlt. Für die Obergrenze des Fonds nennt die Botschaft 2 bis 10 Prozent des Versicherungswerts.

Auch die Steuerämter haben eine Meinung, weil die Einlagen heute abziehbar sind. Die Steuerverwaltung Thurgau hält Einlagen von 0,2 bis 1 Prozent für üblich. Der Fonds soll in der Regel 10 Prozent nicht überschreiten, und sie behält sich vor, ihn in der Veranlagung zu prüfen.

Was das in Franken heisst, zeigt unser Beispielhaus: zehn Wohnungen, 5 Millionen Franken Versicherungswert. Ihre Wohnung hat eine Wertquote von 100/1000, also ein Zehntel. Nach Art. 712h zahlen alle nach ihrer Wertquote, und so verteilt sich auch der Fonds.

Mit 0,4 Prozent zahlt die Gemeinschaft 20’000 Franken im Jahr ein, Ihr Anteil sind 2’000 Franken oder rund 167 Franken im Monat. Nach 15 Jahren liegen 300’000 Franken im Fonds, dann ist die Grenze von 6 Prozent erreicht. Mit 1 Prozent wären es 417 Franken im Monat, und der Fonds wäre nach zehn Jahren bei 500’000 Franken voll. Mit 0,2 Prozent zahlen Sie 83 Franken im Monat, und nach 20 Jahren liegen 200’000 Franken im Fonds.

Welcher Satz zu Ihrem Haus passt, hängt von Alter, Zustand und Ausstattung ab. Ein Haus mit Flachdach, Lift und Tiefgarage braucht mehr als ein schlichtes ohne Lift, ein Haus aus den 1970er-Jahren mehr als ein Neubau. Und ein Fonds, der erst kurz vor einer grossen Sanierung angelegt wird, holt die Lücke nicht mehr auf: Sehr hohe Beiträge, um das nachzuholen, hält der Bundesrat selbst bei einem vom Gericht angeordneten Fonds für unangemessen. Wie oft Fonds zu knapp sind, zeigen zwei Untersuchungen.

Warum so viele Fonds zu klein sind

Die meisten Gemeinschaften haben einen Fonds, aber er reicht oft nicht. Eine Studie der Hochschule Luzern von 2010 im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen, die der Bundesrat in seiner Botschaft zitiert, untersuchte das Stockwerkeigentum in der Agglomeration Luzern. 84 Prozent der Gemeinschaften hatten einen Erneuerungsfonds, und drei Viertel hielten ihre Beiträge für richtig. Tatsächlich konnte aber nur ein Viertel bis die Hälfte der Fonds die absehbaren Renovationen bezahlen.

Ein Fachbeitrag des Bundesamts für Energie von 2023 zu einem Folgeprojekt der Hochschule nennt den Grund: Nach den Luzerner Erhebungen legten die Gemeinschaften im Schnitt 0,25 Prozent des Versicherungswerts im Jahr zurück. Den Richtwert von 0,8 Prozent, den der Beitrag allein für den Werterhalt der gemeinsamen Teile nennt, erreichten nur zehn Prozent. Für die eigenen Räume setzt er zusätzlich 1,1 Prozent an, die Sie privat sparen. Bei einer Wohnung mit 600’000 Franken Versicherungswert sind das 400 Franken im Monat für den Fonds und 550 Franken für das eigene Innere. Die 0,8 Prozent liegen im Rahmen der Verbandsempfehlungen, aber doppelt so hoch wie der Richtwert des Bundesrates. Zusammen mit dem privaten Teil sind es fast 2 Prozent im Jahr. Nehmen Sie das als obere Schätzung, nicht als Norm.

Dazu kommt das Alter der Häuser. Laut Botschaft wurde ein bedeutender Teil der Gebäude im Stockwerkeigentum in den 1960er- und 1970er-Jahren gebaut. Sie sind heute in dem Alter, in dem Haustechnik und Hülle erneuert werden müssen, und viele Gemeinschaften stossen dabei auf Finanzierungsprobleme. Betroffen ist keine Randgruppe: 2023 waren 589’170 bewohnte Wohnungen im Stockwerkeigentum, 12,3 Prozent aller bewohnten Wohnungen.

Ein Fall aus dem Aargau: 400’000 Franken für 1,1 Millionen

Wie es aussieht, wenn der Fonds nicht reicht, beschreibt der Beitrag des Bundesamts für Energie an einem echten Haus. Die Liegenschaft im Kanton Aargau hat 26 Wohnungen, das Dach war schon saniert. Für Fassade, Lifte, Elektroinstallationen und Treppenhäuser brauchte die Gemeinschaft gut 1,1 Millionen Franken. Im Fonds lagen 400’000 Franken.

Die Lücke schloss sie mit zwei Darlehen: 620’000 Franken von einer Bank und 100’000 Franken von einer Privatperson. Die finanzstärkeren Eigentümer wollten zuerst keinen Kredit. Sie stimmten zu, weil eine Sanierung in Etappen bis zu 250’000 Franken mehr gekostet hätte. Andere Gemeinschaften erhöhen vor einer Sanierung die Beiträge oder beschliessen eine Sonderzahlung, wenn alle Eigentümer das tragen können.

Für Sie als Käuferin oder Käufer heisst das: Eine solche Sonderzahlung kann auch Sie treffen, wenn sie vor Ihrem Kauf beschlossen wurde. Nach Art. 649a ZGB binden die Beschlüsse der Gemeinschaft auch neue Eigentümer. Wo diese Beschlüsse stehen und wie sie zustande kommen, regeln Reglement und Versammlung.

Das Reglement: die Hausverfassung

Das Reglement legt fest, wie die Gemeinschaft verwaltet wird und wie die Räume genutzt werden dürfen. Jeder Eigentümer kann verlangen, dass eines aufgestellt und im Grundbuch angemerkt wird. Angenommen oder geändert wird es mit der Mehrheit der Eigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Wertquoten hält (Art. 712g Abs. 3).

Was hineingehört, schreibt das Gesetz nicht vor. Beim Lesen vor einem Kauf zählen vier Punkte. Erstens der Fonds: Gibt es ihn, wie hoch sind die Einlagen, gibt es eine Obergrenze, und wofür darf das Geld verwendet werden? Zweitens der Kostenverteiler: Zahlen alle nach Wertquote, oder gibt es Ausnahmen, etwa für den Lift, den die Wohnung im Erdgeschoss kaum nutzt? Das Gesetz verlangt, dass solche Fälle berücksichtigt werden. Drittens die Nutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich. Viertens die Mehrheiten: Gelten in Ihrem Haus andere als die gesetzlichen, steht das im Reglement oder im Begründungsakt.

Der Fonds verdient einen zweiten Blick, weil das Steueramt ihn liest. Einlagen sind heute nur abziehbar, wenn der Fonds im Reglement vorgesehen ist und nur für Reparatur und Unterhalt der gemeinsamen Teile verwendet werden darf. Das schreibt die Steuerverwaltung Appenzell Innerrhoden so, und Thurgau ebenso. Öffnet das Reglement den Fonds auch für andere Zwecke, verlieren die Eigentümer den Abzug im Jahr der Einzahlung. Abziehbar ist dann nach der Thurgauer Praxis erst, was der Fonds tatsächlich für den Unterhalt ausgibt. Geändert wird das Reglement in der Versammlung.

Die Versammlung: wer mit welcher Mehrheit entscheidet

Die Versammlung ist das oberste Organ der Gemeinschaft. Sie genehmigt jedes Jahr Budget, Rechnung und Kostenverteilung, wählt und beaufsichtigt die Verwaltung und befindet über den Fonds. Wo das Gesetz nichts Besonderes sagt, gelten die Regeln für Vereine (Art. 712m Abs. 2). Je nach Geschäft braucht es aber ganz verschiedene Mehrheiten.

Den Fonds selbst schafft die Versammlung mit der Mehrheit der Anwesenden, wenn das Reglement nichts anderes sagt; so sieht es auch der Hauseigentümerverband Region Winterthur. Steht der Fonds schon im Reglement, braucht eine Änderung dort das Mehr nach Köpfen und Wertquoten. Für das Ausgeben gilt die Mehrheit, die die jeweilige Arbeit verlangt. Notwendige Arbeiten, die Wert und Gebrauch des Hauses erhalten, brauchen nach Art. 647c die Mehrheit aller Eigentümer, nicht nur der Anwesenden. In einem Haus mit zehn Eigentümern müssen also sechs zustimmen, auch wenn nur sieben da sind. Arbeiten, die den Wert steigern oder das Haus besser nutzbar machen, brauchen zusätzlich die Mehrheit der Wertquoten (Art. 647d). Ein voller Fonds hilft, solche Mehrheiten zu finden: Wer nicht auf einen Schlag 30’000 Franken nachschiessen muss, stimmt leichter zu.

Damit überhaupt entschieden werden kann, muss die Versammlung beschlussfähig sein. Nach Art. 712p muss die Hälfte der Eigentümer anwesend oder vertreten sein, die zugleich die Hälfte der Wertquoten hält, mindestens zwei. Gehört eine Wohnung mehreren Personen, etwa einem Ehepaar, haben sie zusammen eine Stimme. Und über ein Geschäft, das nicht ordentlich auf der Einladung angekündigt war, darf nur beschlossen werden, wenn das Reglement es ausdrücklich erlaubt (Art. 67 Abs. 3). Wollen Sie höhere Fondsbeiträge, reichen Sie Ihren Antrag deshalb rechtzeitig vor der Einladung bei der Verwaltung ein.

Sind Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden und haben nicht zugestimmt, können Sie ihn vor Gericht anfechten, wenn er Gesetz oder Reglement verletzt. Die Frist ist kurz: ein Monat, nachdem Sie vom Beschluss erfahren haben (Art. 75). Was Sie sonst als einzelne Eigentümerin oder einzelner Eigentümer tun können und müssen, regelt das Gesetz an anderer Stelle.

Ihre Rechte und Pflichten als Eigentümerin oder Eigentümer

Sie besitzen keinen Teil des Hauses allein. Stockwerkeigentum ist ein Miteigentumsanteil am ganzen Grundstück, verbunden mit dem Sonderrecht, bestimmte Räume allein zu nutzen und innen auszubauen (Art. 712a). In Ihrer Wohnung sind Sie frei, solange Sie die anderen nicht behindern und gemeinsame Teile nicht beschädigen oder in Funktion und Aussehen verändern. Im Gegenzug müssen Sie Ihre Räume so unterhalten, dass das Gebäude in gutem Zustand bleibt.

Ihre wichtigste Pflicht ist das Zahlen. Sie tragen die gemeinsamen Kosten nach Ihrer Wertquote: Unterhalt, Reparaturen, Verwaltung, Versicherungen und die Einlagen in den Fonds. Zahlt jemand nicht, kann die Gemeinschaft für die Beiträge der letzten drei Jahre ein Pfandrecht auf seiner Wohnung eintragen lassen (Art. 712i). Das Pfandrecht richtet sich gegen den jeweiligen Eigentümer. Schulden, die der Verkäufer hinterlassen hat, können also an Ihrer neuen Wohnung hängen bleiben.

Ihr wichtigstes Recht ist eines, das Ihnen kein Reglement nehmen kann: Sie dürfen verlangen, dass die Arbeiten gemacht werden, die für Wert und Gebrauch des Hauses nötig sind, nötigenfalls auf Anordnung des Gerichts. Droht ein Schaden sofort, etwa ein Wasserrohrbruch im Keller, dürfen Sie auf Kosten aller handeln (Art. 647 Abs. 2). Den Fonds selbst konnten Sie bisher nicht einklagen. Das will der Bundesrat ändern.

Was die Revision ändern will

Der Bundesrat hat am 13. Mai 2026 die Botschaft zur Revision des Stockwerkeigentums verabschiedet, wie das Bundesamt für Justiz mitteilt. Das Parlament führt sie als Geschäft 26.044, Erstrat ist der Nationalrat. Bis Mitte Oktober 2026 hat es noch nichts entschieden, und das Gesetz untersteht dem fakultativen Referendum. Wann es in Kraft tritt, bestimmt danach der Bundesrat.

Die wichtigste Neuerung für den Fonds steht im Entwurf als Art. 712hbis. Mindestens zwei Eigentümer können beim Gericht verlangen, dass ein Fonds geschaffen oder ein bestehender angepasst wird, wenn die Versammlung ihren Antrag vorher abgelehnt hat. In Gemeinschaften mit zwei oder drei Eigentümern darf jeder allein klagen. Das Gericht legt die jährlichen Beiträge und die Laufzeit fest, auch unbefristet, und zwar im schnellen summarischen Verfahren. Vor Ablauf der Laufzeit kann die Gemeinschaft einen solchen Fonds nur einstimmig auflösen oder ändern. Eine allgemeine Pflicht zum Fonds lehnt der Bundesrat ab. Der Nationalrat hatte eine solche Pflicht schon am 4. März 2019 mit 132 zu 51 Stimmen verworfen.

Der Entwurf ändert auch die Versammlung. Beschlüsse gelten nur noch mit einem datierten und unterschriebenen Protokoll, das allen Eigentümern zugestellt wird. Enthaltungen zählen bei Mehrheiten nicht mehr mit, wenn das Reglement nichts anderes sagt. Wer sich systematisch querstellt oder wiederholt nicht zahlt, kann durch Beschluss aller anderen Eigentümer für die nächste Versammlung das Stimmrecht verlieren. Rügt ein Eigentümer einen Baumangel an gemeinsamen Teilen, muss die Verwaltung innert drei Monaten eine Versammlung einberufen, damit die Eigentümer ihr Vorgehen abstimmen. Und das Pfandrecht für Beiträge wird auf drei Jahresbeiträge begrenzt, bleibt dafür aber auch in einer Zwangsverwertung bestehen. Schneller als die Revision kommt eine Änderung bei den Steuern.

Steuern: abziehbar bis Ende 2028, danach nicht mehr

Heute ziehen Sie Ihre Einlagen in den Fonds als Unterhaltskosten ab, und zwar im Jahr der Einzahlung. Ab 2029 geht das für selbst bewohnte Wohnungen nicht mehr. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Mit dem Eigenmietwert fällt auch der Unterhaltsabzug weg, und damit der Abzug für den Fonds. Was die Reform sonst bedeutet, erklären wir in unserem Beitrag zur Abschaffung des Eigenmietwerts. Für vermietete Wohnungen bleibt der Unterhaltsabzug erhalten.

Naheliegend wäre, bis Ende 2028 möglichst viel einzuzahlen. Davor warnen die Steuerverwaltungen von Appenzell Innerrhoden, Appenzell Ausserrhoden, St. Gallen und Thurgau gemeinsam. Höhere Einlagen anerkennen sie nur, wenn sie im bisherigen Rahmen bleiben oder wenn ein konkretes, bereits geplantes Projekt belegt ist, mit Kostenvoranschlägen oder Projektunterlagen. Erhöhungen ohne sachlichen Grund lassen sie grundsätzlich nicht zum Abzug zu. Planen Sie eine Sanierung ohnehin, lohnt es sich also, sie sauber zu dokumentieren und die Beiträge mit Begründung zu erhöhen. Eine reine Steueraktion bringt nichts. Von anderen Kantonen haben wir keine solche Mitteilung gefunden; fragen Sie im Zweifel Ihr Steueramt.

Eine Falle betrifft Käufer. Im Fall vor Bundesgericht kaufte ein Steuerzahler 2018 eine Wohnung im Kanton Bern für 860’000 Franken und zahlte dem Verkäufer separat 9’391.40 Franken für dessen Anteil am Fonds. Er wollte den Betrag als Unterhalt abziehen. Das Bundesgericht lehnte ab: Die Zahlung ging an den Verkäufer, nicht in den Fonds, und ist der Preis für einen Vermögenswert, kein Unterhalt. Es hielt fest, dass ein separater Preis für den Fondsanteil zivilrechtlich gar nicht nötig ist. Die Parteien können den Fonds einfach im Kaufpreis berücksichtigen. Und wenn der Fonds später Arbeiten bezahlt, ziehen Sie diese nicht noch einmal ab, das sagt die Thurgauer Praxis ausdrücklich.

Vor dem Kauf: die Unterlagen, die Sie verlangen sollten

Bevor Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie den Fonds so genau kennen wie den Zustand der Küche. Was Sie bei der Besichtigung selbst anschauen, steht in unserer Checkliste zur Besichtigung. Hier geht es um die Papiere, die Sie bei Verkäufer oder Verwaltung anfordern.

Sie brauchen das Reglement, die Protokolle der letzten Versammlungen, die letzte Jahresrechnung mit dem Stand des Fonds und den Gebäudeversicherungswert. Teilen Sie den Fondsstand durch den Versicherungswert: Bei 5 Millionen Franken und 150’000 Franken im Fonds sind es 3 Prozent. Dann lesen Sie in den Protokollen, welche Arbeiten anstehen und ob dafür schon Sonderzahlungen beschlossen sind. Eine kurze Anfrage genügt:

Guten Tag. Wir interessieren uns für die Wohnung Nr. 4 an der Musterstrasse 12. Bitte senden Sie uns das Reglement, die Protokolle der letzten drei Versammlungen, die Jahresrechnung 2025 mit dem Stand des Erneuerungsfonds und den aktuellen Gebäudeversicherungswert. Bitte bestätigen Sie zudem, dass für diese Wohnung keine Beiträge offen sind und welche Arbeiten oder Sonderzahlungen bereits beschlossen wurden.

Die Bestätigung zu offenen Beiträgen ist wegen des Pfandrechts wichtig. Die Antworten fliessen in Ihre Rechnung ein: Ein Fonds weit unter 1 Prozent in einem 40 Jahre alten Haus heisst, dass bald Geld nachgefordert werden dürfte. Das ist ein Argument für einen tieferen Preis. Rechnen Sie den monatlichen Fondsbeitrag ausserdem zu Ihren laufenden Kosten. Wie die Bank Ihre Kosten rechnet, zeigt unser Beitrag zur Tragbarkeit.

Sind Sie schon Eigentümerin oder Eigentümer, beginnen Sie mit der nächsten Versammlung. Setzen Sie die Fondsbeiträge mit einem schriftlichen Antrag auf die Traktandenliste, legen Sie den Versicherungswert und eine grobe Liste der fälligen Arbeiten daneben und schlagen Sie einen Satz mit Obergrenze vor. Wer heute 0,4 statt 0,2 Prozent beschliesst, spart später die Sonderzahlung, die in Ihrem Haus sonst niemand bezahlen will.