Reservationsvertrag Immobilie: Ist die Anzahlung verloren?

Vor der Unterschrift

Ein Reservationsvertrag für ein Haus oder eine Wohnung bindet in der Schweiz niemanden, solange ihn kein Notar beurkundet hat: Er ist nichtig. Eine Anzahlung bekommen Sie deshalb in aller Regel zurück, auch wenn im Vertrag steht, dass sie verfällt. Behalten darf der Verkäufer höchstens Kosten, die er belegt. Das grössere Risiko ist, wohin Sie das Geld überweisen.

Das Bundesgericht hat die Rechtslage mehrfach geklärt. Trotzdem verlieren Käufer bei Reservationen Geld, und zwar meist nicht vor Gericht, sondern weil der Empfänger es längst ausgegeben hat. Sieben Urteile zeigen, wo die Grenze verläuft und wann das Geld trotzdem weg ist.

Warum ein Reservationsvertrag ohne Notar nichtig ist

Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks gilt nur, wenn er öffentlich beurkundet ist, und das gilt auch für jeden Vorvertrag. So steht es in Art. 216 OR: Absatz 1 nennt den Kaufvertrag, Absatz 2 die Vorverträge sowie Kaufs-, Vorkaufs- und Rückkaufsrechte. Eine Eigentumswohnung fällt genauso darunter, denn ein Miteigentumsanteil ist nach Art. 655 ZGB ebenfalls ein Grundstück.

Ein Reservationsvertrag ist ein solcher Vorvertrag. Der Verkäufer verspricht, das Objekt für Sie freizuhalten, Sie versprechen zu kaufen. Fehlt die Beurkundung, ist der Vertrag nach Art. 20 OR nichtig, wie das Bundesgericht etwa im Urteil 4A_109/2018 festhält. Nichtig heisst: Der Vertrag hat nie gegolten, für beide Seiten nicht. Sie müssen nicht kaufen, und der Verkäufer darf das Haus jemand anderem geben.

Kaum jemand sagt das so deutlich wie die Behörde, die im Kanton Zürich selbst beurkundet. Auf ihrer Seite zur Reservationsvereinbarung schreiben die Notariate, dass Sie die Zahlung trotz Unterschrift verweigern und Bezahltes zurückfordern können.

Warum so streng? Die Beurkundung soll beide Seiten vor übereilten Entscheiden schützen, ihnen eine fachkundige Beratung sichern und eine verlässliche Grundlage für das Grundbuch schaffen. So fasst das Bundesgericht den Zweck in BGE 140 III 200 zusammen.

Daraus folgt eine zweite Regel, die bei Reservationen oft untergeht: Alles, was den Preis und die Gegenleistung betrifft, muss in die Urkunde. Im Mai 2025 ging es im Urteil 4A_53/2025 um eine Liegenschaft für 4 Millionen Franken. Der Käufer hatte dem Verkäufer zuvor Geld geliehen und forderte samt vereinbartem Zins 335’000 Franken zurück. Der Verkäufer behauptete, in einer Reservationsvereinbarung sei abgemacht worden, dass ihm die Schuld erlassen werde, weil er zu einem tieferen Preis verkaufe. Das Bundesgericht hielt fest, eine solche Abrede wäre ohne Beurkundung ungültig, selbst wenn der Käufer sie unterschrieben hätte. Was Ihnen am Preis wichtig ist, gehört also in den beurkundeten Kaufvertrag, nicht in die Reservation. Was aber geschieht mit Geld, das schon geflossen ist?

Was das Bundesgericht zur Anzahlung entschieden hat

Wer aufgrund eines nichtigen Reservationsvertrags eine Anzahlung erhalten hat, muss sie zurückzahlen, und eine Klausel, nach der sie bei Ihrem Rückzug verfällt, ist mit dem Vertrag nichtig. Rechtlich ist das ein Fall der ungerechtfertigten Bereicherung: Wer etwas für einen Grund erhalten hat, der sich nicht verwirklicht, muss es zurückgeben (Art. 62 Abs. 2 OR). Drei Fälle zeigen, wie das in der Praxis aussah.

Thurgau 2004: die Bauparzelle nahe der Schweinemast

Im März 2000 reservierte eine Käuferin Bauland und Landwirtschaftsland für zusammen 363’000 Franken und zahlte 50’000 Franken an. Laut Vertrag sollte die Anzahlung als Kosten- und Umtriebsentschädigung verfallen, falls die Käuferin aus einem von ihr zu verantwortenden Grund nicht kauft. Der Notartermin war bis 1. April 2000 vorgesehen, kam aber nie zustande. Im Juli verlangte die Käuferin ihr Geld zurück: Man habe ihr verschwiegen, dass ganz in der Nähe ein Schweinemastbetrieb liegt.

Das Bezirksgericht Münchwilen sprach ihr 44’392.40 Franken nebst Zins zu, das Obergericht bestätigte. Das Bundesgericht trat auf die Berufung des Verkäufers nicht ein (Urteil 4C.271/2003). Es liess die Begründung der Vorinstanz stehen: Der Reservationsvertrag war ein formungültiger Vorvertrag, die Verfallklausel unterstand derselben Formvorschrift, und die Käuferin handelte nicht rechtsmissbräuchlich, wenn sie sich darauf berief. Warum nicht die vollen 50’000 Franken zurückflossen, geht aus dem Urteil des Bundesgerichts nicht hervor.

St. Gallen 2018: das Lofthaus

Im Mai 2013 unterschrieb ein Ehepaar eine Reservation für ein noch zu bauendes Lofthaus, mit geschätzten Anlagekosten von 1,54 Millionen Franken. Es zahlte 50’000 Franken an, angerechnet auf den Preis von Grundstück und zwei Garagenplätzen. Im September 2014 brach das Paar das Projekt ab und verlangte die Anzahlung bis zum 25. September zurück. Der Verkäufer zahlte nicht und berief sich auf zwei Klauseln, nach denen ihm das Geld als Entschädigung für seine Arbeit bleiben sollte.

Alle drei Instanzen gaben dem Paar recht, zuletzt das Bundesgericht im Urteil 4A_109/2018: 50’000 Franken plus 5 Prozent Zins seit dem 26. September 2014. Entscheidend war, dass die Anzahlung laut Vertrag auch dann verfallen sollte, wenn das Paar ohne eigenes Verschulden ausstieg, etwa weil der Verkäufer in Verzug geriet. Eine solche Klausel soll den Käufer an den Vorvertrag binden, und dafür braucht es den Notar. Auch den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs liess das Gericht nicht gelten: Ein Vorvertrag ist erst erfüllt, wenn der Kaufvertrag geschlossen ist, und eine Anzahlung ist bloss eine Teilerfüllung.

Basel-Landschaft 2014: 192’000 Franken fürs Freihalten

Hier war es der Verkäufer, der Geld wollte. Ein Unternehmen wollte auf einer Parzelle mit Fabrikgebäude eine Filiale bauen und unterschrieb mit dem Eigentümer im Dezember 2010 einen Vorvertrag für 2’016’000 Franken, ohne Notar. Für den Fall, dass der Kauf nicht zustande kommt, sollte es 8’000 Franken pro Monat Reservation zahlen, in bestimmten Fällen das Doppelte. Ende 2011 stieg die Käuferin aus, der Verkäufer verlangte 192’000 Franken. Das Bundesgericht wies ihn ab (Urteil 4A_281/2014): Die Entschädigung war nur für den Fall des Nichtkaufs geschuldet, sollte also die Käuferin zum Kauf drängen, und war ohne Beurkundung ungültig.

Wann der Verkäufer doch etwas behalten darf

Ganz leer geht ein Verkäufer nicht immer aus. Eine Entschädigung ist auch ohne Notar gültig, wenn sie einzig die Kosten deckt, die jemand im Vertrauen auf den Kauf hatte, etwa für Planung. Das Gericht nennt das negatives Interesse. Den Grundsatz hat es 2014 in einem Tessiner Fall formuliert (BGE 140 III 200). Dort hatten sich die Parteien in einer lettera d’intenti über Stockwerkeinheiten in einer Halle für 500’000 Franken geeinigt, wussten um die Formvorschrift und vereinbarten trotzdem eine Strafe von 100’000 Franken für die Seite, die nicht mitmacht. Dann verkaufte die Verkäuferin das Land an Dritte.

Das Bundesgericht hielt fest, dass sich die Verkäuferin auf den Formmangel berufen durfte. Es schickte den Fall aber an das Tessiner Appellationsgericht zurück, um zu klären, ob die Strafe bloss den Vertrauensschaden des Käufers abgelten sollte. Dann wäre sie gültig, und eine übermässige Strafe müsste das Gericht nach Art. 163 Abs. 3 OR herabsetzen. Dazu kommt das Verschulden bei Vertragsverhandlungen: Wer einem Vertrag grundsätzlich zustimmt und sich im letzten Moment weigert, ihn beurkunden zu lassen, handelt gegen Treu und Glauben und kann den Schaden der anderen Seite ersetzen müssen.

Für Sie heisst das zweierlei. Behält ein Verkäufer einen Teil ein, verlangen Sie eine Abrechnung mit Belegen. Die Zürcher Notariate schreiben, er dürfe grundsätzlich nur die Kosten für effektive, in guten Treuen getätigte Aufwände zurückbehalten, und in St. Gallen scheiterte der Verkäufer genau daran, dass er seinen Schaden nicht im Einzelnen nachwies. Umgekehrt gilt die Regel auch gegen Sie: Wer einen Verkäufer bis zuletzt hinhält, kann ihm seine Kosten schulden. All das hilft Ihnen allerdings nur, wenn das Geld noch da ist.

Das eigentliche Risiko: Geld, das schon weg ist

Ein Anspruch auf Rückzahlung nützt nichts, wenn der Empfänger nicht zahlen kann. Die Zürcher Notariate warnen, dass das Geld meist verloren ist, wenn der Verkäufer vor der Eigentumsübertragung zahlungsunfähig wird. Zwei Strafurteile zeigen, wie das aussieht.

Im Kanton Luzern zahlte eine Käuferin für eine Wohnung 70’000 Franken an, gestützt auf einen Reservationsvertrag. Kam der Kauf nicht zustande, sollte sie das Geld abzüglich 7’000 Franken Umtriebsentschädigung zurückerhalten. Der Empfänger gab es nach und nach aus. Das Kantonsgericht Luzern verurteilte ihn wegen Veruntreuung, das Bundesgericht bestätigte im November 2023 (Urteil 6B_902/2023). Auf die Zivilforderung der Käuferin war das Strafgericht nicht eingetreten; über ihr Geld entschied das Strafverfahren also nicht.

In Basel-Stadt verurteilten die Gerichte einen Immobilienvermittler wegen gewerbsmässigen Betrugs, das Bundesgericht bestätigte den Schuldspruch im Oktober 2025 (Urteil 6B_360/2025). Ein Kunde hatte 100’000 Franken Reservationszahlung für ein Projekt überwiesen, das der Vermittler erfunden hatte. Der Vertrag versprach ausdrücklich, dass ein Widerruf jederzeit möglich sei und dann die volle Gebühr zurückfliesse. Ein anderer zahlte 35’000 Franken für ein Einfamilienhaus auf das Privatkonto des Vermittlers. In einem weiteren Fall lag dessen Konto vor der Überweisung bei 1.20 Franken, und in mehreren Fällen erfuhren die Eigentümer der Liegenschaften nie von den Interessenten.

Die Lehre daraus ist einfach. Prüfen Sie, wem das Haus gehört, bevor Sie einen Franken überweisen. Den Namen der Eigentümerin oder des Eigentümers erhält beim Grundbuchamt jede Person, ohne ein Interesse nachweisen zu müssen (Art. 970 Abs. 2 ZGB). Zahlen Sie nie bar und nie direkt an jemanden, der nicht Eigentümer ist, auch nicht an einen Makler. Und eine Rückzahlungsklausel ist nur so viel wert wie die Person, die sie unterschrieben hat.

So leisten Sie eine Anzahlung sicher

Am sichersten ist keine Anzahlung vor der Beurkundung. Besteht der Verkäufer darauf, sollte das Geld bei einer Stelle liegen, die es weder ausgeben darf noch mit eigenem Geld vermischt. Das Behördenportal ch.ch hält fest, dass Sie vom Verkäufer die Einzahlung auf ein zweckgebundenes Sperrkonto verlangen können.

Die zweite Möglichkeit ist das Klientengeldkonto eines Notars, dort, wo Notare freiberuflich arbeiten. Wie streng solche Gelder geschützt sind, zeigt die Notariatsverordnung des Kantons Bern. Nach Art. 28 muss der Notar anvertraute Gelder getrennt von seinem eigenen halten und darf sie nicht einmal vorübergehend für sich verwenden. Liegen bei ihm mehr als 20’000 Franken einer Klientin oder eines Klienten, muss er sie innert 40 Tagen bei einer Schweizer Bank auf deren Namen oder auf ein Treuhandkonto unter Angabe der berechtigten Person anlegen. Nach Art. 30 muss er jederzeit alles auszahlen können, und nach Art. 11 braucht er eine Berufshaftpflichtversicherung von mindestens 2 Millionen Franken pro Jahr. Andere Kantone haben eigene Regeln; fragen Sie Ihren Notar, wie er eine Anzahlung verwahrt.

Ob Sperrkonto oder Notar: Halten Sie in der Reservation und im Auftrag an die verwahrende Stelle fest, wann das Geld wohin fliesst. Eine kurze Formulierung genügt:

Die Reservationszahlung von CHF [Betrag] wird auf das Konto [Sperrkonto / Klientengeldkonto von Notar/in Name] einbezahlt. Sie wird bei der Beurkundung an den Kaufpreis angerechnet. Wird der Kaufvertrag nicht bis [Datum] beurkundet, geht sie innert 10 Tagen vollständig an die Käuferschaft zurück. Abzüge sind nur für Kosten zulässig, welche die Verkäuferschaft im Einzelnen belegt.

Wenn Sie sich wirklich binden wollen

Wer ein Objekt verbindlich sichern will, lässt die Reservation beurkunden. Möglich ist ein beurkundeter Vorvertrag oder ein Kaufsrecht. Ein Kaufsrecht darf für höchstens zehn Jahre vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt werden (Art. 216a OR). Die Vormerkung wirkt gegen jedes später erworbene Recht (Art. 959 ZGB). Genau das fehlte dem Käufer im Tessiner Fall, dessen Verkäuferin das Land einfach an Dritte gab.

Die Beurkundung kostet. Im Kanton Zürich gilt laut Notariatsgebührenverordnung für einen Vorvertrag und für die Begründung eines Kaufsrechts derselbe Ansatz wie für den Kaufvertrag, mindestens 100 Franken, für die Vormerkung im Grundbuch kommt eine eigene Gebühr dazu. Wie hoch Notar und Grundbuch in Ihrem Kanton rechnen, zeigt unser Beitrag zu den Kaufnebenkosten nach Kanton. Liegt der Kaufvertrag ohnehin in wenigen Wochen auf dem Tisch, ist es oft einfacher, gleich diesen zu beurkunden. Wie die Schritte dorthin aussehen, zeigt der nächste Abschnitt.

Von der Reservation bis zum Grundbuch

Zwischen Reservation und Eigentum liegen fünf weitere Schritte, und erst ganz am Schluss gehört Ihnen das Haus. Das Gesetz setzt dafür keine Fristen; wie schnell es geht, hängt von Ihrer Bank, vom Notariat und vom Grundbuchamt ab.

Nach der Reservation klären Sie die Finanzierung. Die Bank prüft den Wert des Objekts und ob Sie die Hypothek tragen können; wie sie rechnet, steht in unseren Beiträgen zur Tragbarkeit und zum Eigenkapital. Parallel bereitet der Notar den Vertrag vor. In Zürich ist dieselbe Amtsstelle für die Beurkundung und für die Grundbuchanmeldung zuständig. Sie liefern ihr die Angaben zum Geschäft, sie bespricht den Vertrag mit Ihnen und vereinbart nach der Bereinigung des Entwurfs den Termin, wie die Notariate beschreiben.

Bei der Beurkundung unterschreiben beide Seiten, und erst jetzt sind Sie gebunden. Die Bank sichert dem Verkäufer mit einem unwiderruflichen Zahlungsversprechen den Kaufpreis zu, spätestens bei der Unterzeichnung, wie die UBS erklärt. Der Kaufpreis selbst wird laut UBS im Normalfall auf den Termin des Grundbucheintrags überwiesen.

Danach meldet der Notar den Kauf beim Grundbuchamt an. Die Anmeldung erfolgt unbedingt und kann nicht ohne Zustimmung der Begünstigten zurückgezogen werden (Art. 47 Grundbuchverordnung). Das Amt trägt sie sofort ins Tagebuch ein, mit Datum und genauer Uhrzeit (Art. 81). Dann prüft es Form, Berechtigung und nötige Bewilligungen, etwa nach der Lex Koller, die für Käufer aus dem Ausland gelten kann (wer betroffen ist). Mit dem Eintrag ins Hauptbuch werden Sie Eigentümerin oder Eigentümer (Art. 656 ZGB), und die Wirkung reicht zurück bis zur Einschreibung ins Tagebuch (Art. 972 ZGB). Platzt der Kauf dagegen schon vorher, beginnt eine andere Abfolge.

Wenn der Kauf platzt: so fordern Sie Ihr Geld zurück

Verlangen Sie die Anzahlung schriftlich zurück und setzen Sie eine Frist. Das St. Galler Ehepaar tat genau das, mit einem Brief vom 7. September und einer Frist bis zum 25. September 2014. Ab Ablauf der Frist ist der Empfänger in Verzug (Art. 102 OR) und schuldet 5 Prozent Verzugszins im Jahr (Art. 104 OR). Ein kurzer Brief, eingeschrieben, reicht:

Am [Datum] habe ich Ihnen für die Liegenschaft [Adresse] gestützt auf die Reservationsvereinbarung vom [Datum] CHF [Betrag] überwiesen. Die Vereinbarung ist mangels öffentlicher Beurkundung nichtig (Art. 216 Abs. 2 OR). Ich fordere Sie auf, mir den Betrag bis [Datum] auf das Konto [IBAN] zurückzuzahlen. Machen Sie Kosten geltend, legen Sie diese bitte mit Belegen dar.

Zahlt der Empfänger nicht, folgt die Betreibung und, wenn er Rechtsvorschlag erhebt, ein Schlichtungsverfahren und eine Klage. Diesen Weg ging das Paar in St. Gallen bis vor Bundesgericht. Ihr Anspruch verjährt drei Jahre nachdem Sie davon wissen, spätestens zehn Jahre nach seiner Entstehung (Art. 67 OR). Ob sich ein Prozess lohnt, hängt vom Betrag ab und davon, ob beim Empfänger noch etwas zu holen ist; eine Rechtsberatung oder Ihre Rechtsschutzversicherung kann das vorab einschätzen.

Am besten kommt es gar nicht so weit. Fragen Sie schon bei der Besichtigung, welches Notariat den Kaufvertrag beurkunden soll und ob die Reservationszahlung dort hinterlegt werden kann. Wer bei dieser Frage ausweicht, sagt Ihnen damit mehr als jede Klausel. Passende Häuser und Wohnungen in der ganzen Schweiz finden Sie auf unserer Startseite.