Contrat de réservation immobilier: l’acompte est-il perdu?

Avant de signer

En Suisse, un contrat de réservation pour une maison ou un appartement ne lie personne tant qu’aucun notaire ne l’a authentifié: il est nul. Vous récupérez donc en règle générale votre acompte, même si le contrat prévoit qu’il est perdu. Le vendeur peut tout au plus garder les frais qu’il prouve. Le plus grand risque, c’est le compte sur lequel vous versez l’argent.

Le Tribunal fédéral a clarifié la situation à plusieurs reprises. Des acheteurs perdent pourtant de l’argent lors de réservations, le plus souvent non pas devant un tribunal, mais parce que le bénéficiaire l’a dépensé depuis longtemps. Sept arrêts montrent où passe la limite et quand l’argent est malgré tout perdu.

Pourquoi un contrat de réservation sans notaire est nul

Une vente immobilière n’est valable que si elle est passée en la forme authentique, et il en va de même pour toute promesse de vente. C’est ce que prévoit l’art. 216 CO: l’alinéa 1 vise la vente, l’alinéa 2 les promesses de vente ainsi que les pactes de préemption, d’emption et de réméré. Un appartement en propriété par étages (PPE) est concerné de la même façon, car une part de copropriété est elle aussi un immeuble selon l’art. 655 CC.

Un contrat de réservation est une telle promesse de vente. Le vendeur promet de vous réserver le bien, vous promettez de l’acheter. Sans acte authentique, le contrat est nul selon l’art. 20 CO, comme le rappelle par exemple le Tribunal fédéral dans l’arrêt 4A_109/2018, rédigé en allemand comme la plupart des arrêts cités ici. Nul veut dire que le contrat n’a jamais existé, pour aucune des deux parties. Rien ne vous oblige à acheter, et le vendeur peut céder la maison à quelqu’un d’autre.

Peu le disent aussi clairement que les offices qui dressent eux-mêmes les actes authentiques dans le canton de Zurich. Sur leur page consacrée à la convention de réservation (en allemand), les notariats zurichois écrivent que vous pouvez refuser de payer malgré votre signature et réclamer ce que vous avez déjà versé.

Pourquoi tant de rigueur? L’acte authentique doit protéger les deux parties contre une décision irréfléchie, leur garantir un conseil compétent et donner une base fiable au registre foncier. C’est ainsi que le Tribunal fédéral en résume le but dans l’ATF 140 III 200, rendu en italien.

Il en découle une deuxième règle, souvent oubliée lors d’une réservation: tout ce qui touche au prix et à la contre-prestation doit figurer dans l’acte. En mai 2025, l’arrêt 4A_53/2025 portait sur un immeuble à 4 millions de francs. L’acheteur avait auparavant prêté de l’argent au vendeur et lui réclamait 335’000 francs, intérêts convenus compris. Le vendeur affirmait qu’une convention de réservation prévoyait la remise de cette dette, parce qu’il vendait à un prix plus bas. Le Tribunal fédéral a retenu qu’un tel accord serait sans valeur faute d’acte authentique, même si l’acheteur l’avait signé. Ce qui compte pour vous dans le prix a donc sa place dans l’acte de vente authentique, pas dans la réservation. Mais qu’advient-il de l’argent déjà versé?

Ce que le Tribunal fédéral a jugé sur l’acompte

Qui a reçu un acompte sur la base d’un contrat de réservation nul doit le rembourser, et une clause selon laquelle l’acompte est perdu si vous vous retirez tombe avec le contrat. Juridiquement, c’est un cas d’enrichissement illégitime: ce qui a été reçu en vertu d’une cause qui ne s’est pas réalisée doit être restitué (art. 62 al. 2 CO). Trois affaires montrent comment cela s’est passé en pratique.

Thurgovie 2004: la parcelle près de la porcherie

En mars 2000, une acheteuse a réservé un terrain à bâtir et un terrain agricole pour 363’000 francs au total et a versé un acompte de 50’000 francs. Selon le contrat, l’acompte devait rester acquis au vendeur à titre d’indemnité pour frais et dérangement si l’acheteuse renonçait à l’achat pour une raison dont elle répondait. Le rendez-vous chez le notaire était prévu au plus tard le 1er avril 2000, mais il n’a jamais eu lieu. En juillet, l’acheteuse a réclamé son argent: on lui avait caché qu’une porcherie d’engraissement se trouvait tout près.

Le tribunal de district de Münchwilen lui a alloué 44’392.40 francs plus intérêts, et la cour cantonale a confirmé. Le Tribunal fédéral n’est pas entré en matière sur le recours du vendeur (arrêt 4C.271/2003). Il a laissé subsister le raisonnement de l’instance précédente: le contrat de réservation était une promesse de vente nulle pour vice de forme, la clause de déchéance était soumise à la même exigence de forme, et l’acheteuse ne commettait pas d’abus de droit en s’en prévalant. L’arrêt du Tribunal fédéral ne dit pas pourquoi les 50’000 francs n’ont pas été remboursés en entier.

Saint-Gall 2018: la maison loft

En mai 2013, un couple a signé une réservation pour une maison loft encore à construire, dont le coût total était estimé à 1,54 million de francs. Il a versé un acompte de 50’000 francs, imputé sur le prix du terrain et de deux places de garage. En septembre 2014, le couple a abandonné le projet et réclamé l’acompte d’ici au 25 septembre. Le vendeur n’a pas payé et s’est prévalu de deux clauses selon lesquelles l’argent lui restait acquis en dédommagement de son travail.

Les trois instances ont donné raison au couple, en dernier lieu le Tribunal fédéral dans l’arrêt 4A_109/2018: 50’000 francs plus intérêts à 5 % depuis le 26 septembre 2014. Le point décisif: selon le contrat, l’acompte était perdu même si le couple se retirait sans faute de sa part, par exemple parce que le vendeur était en demeure. Une telle clause vise à lier l’acheteur à la promesse de vente, et il faut pour cela un notaire. Le tribunal a aussi écarté le reproche d’abus de droit: une promesse de vente n’est exécutée qu’une fois le contrat de vente conclu, et un acompte n’en est qu’une exécution partielle.

Bâle-Campagne 2014: 192’000 francs pour réserver un terrain

Ici, c’est le vendeur qui réclamait de l’argent. Une entreprise voulait construire une succursale sur une parcelle avec un bâtiment industriel et a signé avec le propriétaire, en décembre 2010, une promesse de vente pour 2’016’000 francs, sans notaire. Si la vente ne se faisait pas, elle devait payer 8’000 francs de réservation par mois, le double dans certains cas. Fin 2011, l’acheteuse s’est retirée et le vendeur a réclamé 192’000 francs. Le Tribunal fédéral l’a débouté (arrêt 4A_281/2014): l’indemnité n’était due qu’en cas de renonciation à l’achat, elle devait donc pousser l’acheteuse à acheter, et elle était nulle faute d’acte authentique.

Quand le vendeur peut tout de même garder quelque chose

Le vendeur ne repart pas toujours les mains vides. Une indemnité est valable même sans notaire si elle couvre uniquement les frais engagés en comptant sur la conclusion de l’achat, par exemple pour des plans. Le tribunal parle d’intérêt négatif. Il a posé ce principe en 2014 dans une affaire tessinoise (ATF 140 III 200). Les parties s’y étaient entendues, dans une lettera d’intenti, sur des unités en PPE dans une halle pour 500’000 francs. Elles connaissaient l’exigence de forme et ont malgré tout convenu d’une peine de 100’000 francs pour la partie qui ne donnerait pas suite. Puis la société qui vendait a cédé le terrain à des tiers.

Le Tribunal fédéral a jugé qu’elle pouvait invoquer le vice de forme. Il a toutefois renvoyé l’affaire au Tribunal d’appel du canton du Tessin, pour qu’il examine si la peine visait seulement à couvrir le dommage subi par l’acheteur parce qu’il s’était fié au contrat. Dans ce cas, elle serait valable, et le juge devrait réduire une peine excessive selon l’art. 163 al. 3 CO. S’y ajoute la responsabilité précontractuelle, c’est-à-dire la faute commise pendant les négociations: qui accepte un contrat sur le principe puis refuse au dernier moment de le faire authentifier agit contre la bonne foi et peut devoir réparer le dommage de l’autre partie.

Pour vous, cela signifie deux choses. Si un vendeur retient une partie de l’acompte, exigez un décompte avec pièces justificatives. Les notariats zurichois écrivent qu’il ne peut en principe retenir que les frais effectifs engagés de bonne foi, et à Saint-Gall le vendeur a échoué précisément parce qu’il n’avait pas prouvé son dommage en détail. À l’inverse, la règle joue aussi contre vous: si vous laissez un vendeur dans l’incertitude jusqu’au dernier moment, vous pouvez lui devoir ses frais. Tout cela ne vous aide toutefois que si l’argent est encore là.

Le vrai risque: l’argent déjà dépensé

Un droit au remboursement ne sert à rien si le bénéficiaire ne peut pas payer. Les notariats zurichois avertissent que l’argent est le plus souvent perdu si le vendeur devient insolvable avant le transfert de propriété. Deux jugements pénaux montrent à quoi cela ressemble.

Dans le canton de Lucerne, une acheteuse a versé un acompte de 70’000 francs pour un appartement, sur la base d’un contrat de réservation. Si l’achat ne se faisait pas, elle devait récupérer l’argent, moins une indemnité de 7’000 francs pour frais et dérangement. Le bénéficiaire l’a dépensé petit à petit. Le Tribunal cantonal lucernois l’a condamné pour abus de confiance, et le Tribunal fédéral a confirmé en novembre 2023 (arrêt 6B_902/2023). Le juge pénal n’est pas entré en matière sur les conclusions civiles de l’acheteuse: la procédure pénale n’a donc pas statué sur son argent.

À Bâle-Ville, les tribunaux ont condamné un intermédiaire immobilier pour escroquerie par métier, et le Tribunal fédéral a confirmé la condamnation en octobre 2025 (arrêt 6B_360/2025). Un client avait viré 100’000 francs de frais de réservation pour un projet que l’intermédiaire avait inventé. Le contrat promettait expressément qu’une révocation était possible à tout moment et que les frais seraient alors remboursés en entier. Un autre a versé 35’000 francs pour une maison individuelle sur le compte privé de l’intermédiaire. Dans un autre cas encore, le compte de celui-ci affichait 1.20 franc avant le virement, et dans plusieurs cas, les propriétaires des biens n’ont jamais entendu parler des intéressés.

La leçon est simple. Vérifiez à qui appartient la maison avant de virer le moindre franc. L’office du registre foncier donne le nom du propriétaire à toute personne qui le demande, sans qu’elle ait à justifier d’un intérêt (art. 970 al. 2 CC). Ne payez jamais en espèces et jamais directement à quelqu’un qui n’est pas propriétaire, pas même à un courtier. Et une clause de remboursement ne vaut que ce que vaut la personne qui l’a signée.

Comment verser un acompte sans risque

Le plus sûr, c’est de ne verser aucun acompte avant l’acte authentique. Si le vendeur insiste, l’argent devrait se trouver chez un tiers qui n’a le droit ni de le dépenser ni de le mélanger à ses propres fonds. Le portail des autorités ch.ch précise que vous pouvez demander au vendeur que l’acompte soit versé sur un compte bloqué à affectation liée.

La deuxième possibilité est le compte clients d’un notaire, là où les notaires exercent en profession libérale. L’ordonnance bernoise sur le notariat montre à quel point ces fonds sont protégés. Selon l’art. 28, le notaire doit conserver les fonds qui lui sont confiés séparément des siens et ne peut en aucun cas les utiliser à des fins personnelles, même à titre passager. S’il détient plus de 20’000 francs pour une même cliente ou un même client, il doit les placer dans les 40 jours dans une banque suisse, au nom de cette personne ou sur un compte fiduciaire mentionnant le nom de l’ayant droit. Selon l’art. 30, il doit être en tout temps en mesure de tout rembourser, et selon l’art. 11, il doit avoir une assurance responsabilité civile professionnelle d’au moins 2 millions de francs par an. Les autres cantons ont leurs propres règles; demandez à votre notaire comment il conserve un acompte.

Compte bloqué ou notaire: fixez dans la réservation et dans le mandat donné à celui qui garde l’argent quand et à qui il sera versé. Une formule courte suffit:

L’acompte de réservation de CHF [montant] est versé sur le compte [compte bloqué / compte clients de Me Nom]. Il est imputé sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique. Si l’acte de vente n’est pas signé d’ici au [date], il est intégralement restitué à la partie acheteuse dans les 10 jours. Des déductions ne sont admises que pour des frais que la partie venderesse justifie en détail.

Si vous voulez vraiment vous engager

Pour réserver un bien de manière ferme, faites authentifier la réservation. Deux voies sont possibles: une promesse de vente authentique ou un droit d’emption. Un droit d’emption peut être convenu pour dix ans au plus et annoté au registre foncier (art. 216a CO). L’annotation le rend opposable à tout droit acquis plus tard sur l’immeuble (art. 959 CC). C’est exactement ce qui manquait à l’acheteur de l’affaire tessinoise: la société qui vendait a simplement cédé le terrain à des tiers.

L’acte authentique a un coût. Dans le canton de Zurich, l’ordonnance sur les émoluments des notariats (en allemand) applique à une promesse de vente et à la constitution d’un droit d’emption le même tarif qu’à l’acte de vente, au minimum 100 francs; l’annotation au registre foncier fait l’objet d’un émolument séparé. Ce que facturent le notaire et le registre foncier dans votre canton, vous le trouverez dans notre article sur les frais d’achat par canton. Si l’acte de vente doit de toute façon être prêt dans quelques semaines, il est souvent plus simple de signer directement celui-ci. La section suivante montre les étapes jusque-là.

De la réservation au registre foncier

Entre la réservation et la propriété, il reste cinq étapes, et la maison ne vous appartient qu’à la toute fin. La loi ne fixe aucun délai; la rapidité dépend de votre banque, du notariat et de l’office du registre foncier.

Après la réservation, vous réglez le financement. La banque vérifie la valeur du bien et si vous pouvez supporter l’hypothèque; nos articles sur la capacité financière et sur les fonds propres expliquent comment elle calcule. En parallèle, le notaire prépare le contrat. À Zurich, le même office est compétent pour l’acte authentique et pour la réquisition d’inscription au registre foncier. Vous lui fournissez les informations sur l’opération, il discute le contrat avec vous et fixe le rendez-vous une fois le projet mis au point, comme le décrivent les notariats (en allemand).

Lors de l’acte authentique, les deux parties signent, et c’est seulement là que l’achat vous engage. La banque garantit le prix au vendeur par une promesse de paiement irrévocable, au plus tard à la signature, comme l’explique l’UBS. Selon l’UBS, le prix lui-même est en général versé à la date de l’inscription au registre foncier.

Le notaire présente ensuite la réquisition d’inscription à l’office du registre foncier. Elle ne peut être soumise à aucune condition et ne peut être retirée sans le consentement des bénéficiaires (art. 47 de l’ordonnance sur le registre foncier). L’office la porte aussitôt au journal, avec la date et l’heure exacte (art. 81). Il vérifie ensuite la forme, le droit de disposer et les autorisations nécessaires, par exemple selon la lex Koller, qui peut s’appliquer aux acheteurs venant de l’étranger (qui est concerné). Avec l’inscription au grand livre, vous devenez propriétaire (art. 656 CC), et l’effet remonte au moment de l’inscription au journal (art. 972 CC). Si l’achat échoue avant, c’est une autre suite d’étapes qui commence.

Si l’achat échoue: comment récupérer votre argent

Réclamez l’acompte par écrit et fixez un délai. Le couple saint-gallois a fait exactement cela, par une lettre du 7 septembre avec un délai au 25 septembre 2014. À l’expiration du délai, le bénéficiaire est en demeure (art. 102 CO) et doit un intérêt moratoire de 5 % par an (art. 104 CO). Une courte lettre recommandée suffit:

Le [date], je vous ai versé CHF [montant] pour l’immeuble [adresse], sur la base de la convention de réservation du [date]. Cette convention est nulle faute de forme authentique (art. 216 al. 2 CO). Je vous invite à me rembourser ce montant d’ici au [date] sur le compte [IBAN]. Si vous faites valoir des frais, veuillez les justifier par des pièces.

Si le bénéficiaire ne paie pas, viennent la poursuite et, s’il fait opposition, une procédure de conciliation puis une action en justice. C’est le chemin qu’a suivi le couple de Saint-Gall, jusqu’au Tribunal fédéral. Votre droit se prescrit par trois ans à compter du jour où vous en avez connaissance, et au plus tard par dix ans à compter de sa naissance (art. 67 CO). Un procès vaut-il la peine? Cela dépend du montant et de ce qu’il reste à récupérer chez le bénéficiaire; un conseil juridique ou votre assurance de protection juridique peut l’évaluer au préalable.

Le mieux est de ne pas en arriver là. Dès la visite, demandez quel notariat doit authentifier l’acte de vente et si l’acompte de réservation peut y être déposé. Celui qui élude cette question vous en dit plus que n’importe quelle clause. Vous trouverez des maisons et des appartements dans toute la Suisse sur notre page d’accueil.