Acheter une maison en Suisse en tant qu’étranger en 2026

La réponse courte

Si vous vivez en Suisse et avez un passeport de l’UE ou de l’AELE, ou un permis C, vous achetez comme une Suissesse ou un Suisse. Avec un permis B et la nationalité d’un autre pays, vous pouvez acheter sans autorisation un seul appartement ou une seule maison, à condition d’y habiter vous-même. Tous les autres ont besoin d’une autorisation du canton, accordée presque uniquement pour des logements de vacances.

Ces règles figurent dans la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger, la LFAIE, plus connue sous le nom de lex Koller. Le Conseil fédéral veut les durcir: les acheteurs d’États tiers titulaires d’un permis B auraient besoin d’une autorisation et devraient revendre leur logement dans les deux ans après un départ. La consultation sur le projet s’est achevée le 15 juillet 2026; en octobre 2026, le rapport sur ses résultats n’était pas encore publié. Tant que le Parlement n’a pas tranché, le droit actuel s’applique. Nous montrons, permis par permis, ce qui est possible aujourd’hui, ce que l’autorité cantonale examine et ce que le projet changerait.

Ce qui compte: le domicile et le permis, pas seulement le passeport

Pour savoir si vous avez besoin d’une autorisation, deux questions comptent: de quel pays venez-vous, et où vivez-vous réellement? La loi parle de « personnes à l’étranger », et le terme ne désigne pas seulement les gens qui vivent hors de Suisse. Quelqu’un qui habite Zurich depuis des années peut en faire partie.

Selon l’art. 5 LFAIE, les ressortissants de l’UE et de l’AELE sont des personnes à l’étranger tant qu’ils n’ont pas leur domicile légal et effectif en Suisse. Les ressortissants de tous les autres pays, les États tiers, le sont tant qu’ils n’ont pas le droit de s’établir ici, autrement dit tant qu’ils n’ont pas de permis C. Celui qui achète pour le compte d’une personne à l’étranger, par exemple comme fiduciaire, est aussi assimilé à une personne à l’étranger, même s’il est suisse.

Le « domicile effectif » s’entend au sens strict. D’après les questions et réponses de l’Office fédéral de la justice (OFJ), un permis et l’inscription au contrôle des habitants ne suffisent pas à eux seuls. L’autorité regarde où vous vivez avec votre famille, où vos enfants vont à l’école, si vous avez quitté votre domicile à l’étranger, si vous êtes pleinement imposé ici, où votre voiture est immatriculée et où vous faites vos achats. Elle tranche sur l’ensemble des circonstances.

Ce graphique montre les quatre groupes dans lesquels tombent presque tous les acheteurs. Le premier est le plus simple.

UE, AELE et permis C: acheter comme un Suisse

Si vous venez d’un État de l’UE ou de l’AELE et avez votre domicile légal et effectif en Suisse, vous n’êtes pas une personne à l’étranger et vous achetez sans aucune restriction: votre logement, un logement de vacances, un immeuble locatif ou un terrain à bâtir. Le domicile est légal, selon l’art. 2 de l’ordonnance (OAIE), si vous avez une autorisation de séjour de courte durée, de séjour ou d’établissement UE/AELE valable. Un permis L suffit donc aussi, si vous vivez vraiment ici.

Il en va de même pour tous les titulaires d’un permis C, quel que soit leur pays. Le canton de Zurich, sur sa page consacrée à l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (en allemand), les assimile aux ressortissants suisses. Les binationaux suisses ne sont jamais des personnes à l’étranger, même s’ils vivent hors de Suisse.

Pour les Britanniques, tout dépend de la date d’arrivée. Ceux qui vivaient déjà ici avant 2021 en vertu de l’accord sur la libre circulation des personnes sont traités comme des citoyens de l’UE. Ceux qui sont arrivés après relèvent des règles applicables aux États tiers.

Et si vous repartez? Un citoyen de l’UE qui rentre dans son pays devient une personne à l’étranger pour ses achats futurs. Ce qu’il a acquis légalement auparavant, il n’a en principe pas à le vendre, selon l’OFJ, pas même un immeuble locatif. Pour les ressortissants d’États tiers, l’accès à la propriété est plus restreint.

Permis B d’un État tiers: une résidence principale

Avec un permis B et la nationalité d’un État tiers, par exemple les États-Unis, l’Inde ou la Chine, vous pouvez acheter sans autorisation un appartement ou une maison individuelle qui vous sert de résidence principale au lieu de votre domicile légal et effectif. C’est ce que prévoit l’art. 2, al. 2, let. b, LFAIE.

Cette exception est assortie de conditions, et les autorités les prennent au sérieux. Vous achetez en votre propre nom, pas par une société ni par une part de coopérative d’habitation. Il ne peut s’agir que d’une seule unité d’habitation: une maison individuelle avec un appartement séparé, doté de sa propre entrée et de sa propre cuisine, n’est en principe pas admise selon la pratique de l’OFJ. Vous ne pouvez pas louer le logement, ni en partie, ni même la place de parc achetée avec. Il n’y a pas de limite fixe de surface habitable, mais la surface ne doit pas dépasser ce qui est nécessaire. Au-delà de 3’000 mètres carrés de terrain, l’office du registre foncier n’inscrit pas directement l’achat et vous renvoie devant l’autorité compétente.

Un terrain à bâtir est possible si vous y construisez votre propre maison et, selon l’OFJ, commencez les travaux dans un délai d’environ un an. Vous pouvez aussi acheter avant de vous installer en Suisse, mais seulement si votre arrivée est imminente. Le Tribunal fédéral l’a admis dans l’arrêt 2C_876/2011 du 20 mars 2012, et l’autorité vérifie, au moyen de charges, que vous venez bel et bien.

Le type exact de permis compte. L’ordonnance exige à l’art. 5 une autorisation de séjour permettant de constituer un domicile, et elle cite expressément le permis B pour l’office du registre foncier. Un permis L d’un ressortissant d’État tiers est une autorisation de courte durée et ne suffit donc pas. Les réfugiés reconnus titulaires d’un permis B peuvent acheter une résidence principale, les personnes admises à titre provisoire avec un permis F ne le peuvent pas. Pour les personnes venues d’Ukraine avec le statut de protection S, l’achat d’une résidence principale sans autorisation est exclu selon l’OFJ, parce que ce statut ne fonde pas de domicile légal.

Pour ce groupe, la résidence principale est la seule voie vers la propriété sans autorisation. Et c’est précisément là que le Conseil fédéral veut agir, au moment du départ.

Que se passe-t-il si vous déménagez?

Aujourd’hui, rien de particulier. Si vous partez dans une autre commune ou à l’étranger, vous pouvez garder le logement, le louer ou en faire un logement de vacances. À votre nouveau domicile, vous pouvez même acheter une nouvelle résidence principale sans vendre la première.

La limite, c’est l’abus. Si, dès le départ, vous n’aviez pas l’intention d’habiter longtemps le logement, ou si vous avez changé de domicile uniquement pour acheter plusieurs logements sans autorisation, l’autorité peut constater après coup que l’achat était soumis à autorisation. L’achat risque alors d’être annulé ou le logement vendu aux enchères.

L’avant-projet du Conseil fédéral renverse la logique. Les ressortissants d’États tiers sans permis C auraient désormais besoin d’une autorisation pour leur résidence principale. Elle serait accordée si le bien ne comprend qu’une unité d’habitation, mais avec une obligation: si vous n’utilisez plus le logement comme résidence principale, vous devez le vendre dans les deux ans. Selon le rapport explicatif, cela vaut en cas de départ à l’étranger, de déménagement dans une autre commune et même de changement d’appartement dans la même commune. L’autorité ne pourrait pas prolonger ce délai de deux ans.

Pour que personne ne taise son déménagement, le contrôle des habitants devrait annoncer à l’autorité cantonale chaque départ et chaque changement d’adresse des ressortissants d’États tiers sans permis C. Si vous ne vendez pas malgré un rappel, l’autorité ordonne la vente ou une vente aux enchères. Vous ne récupéreriez alors que votre prix de revient, c’est-à-dire pour l’essentiel ce que vous avez payé et investi; la plus-value irait au canton. Celui qui violerait intentionnellement cette obligation s’exposerait à une peine privative de liberté de trois ans au plus ou à une peine pécuniaire.

Deux points atténuent le choc. Si vous obtenez le permis C pendant que vous habitez le logement, l’obligation de vendre tombe. Et celui qui a valablement acquis sa résidence principale avant l’entrée en vigueur n’aurait pas à la vendre en cas de départ ultérieur, selon le rapport. Le projet ne touche pas à la résidence secondaire des frontaliers de l’UE et de l’AELE.

Frontaliers: la résidence secondaire près du lieu de travail

Si vous venez d’un État de l’UE ou de l’AELE et travaillez en Suisse avec un permis G, vous pouvez acheter sans autorisation une résidence secondaire dans la région de votre lieu de travail (art. 7, let. j, LFAIE). Le logement doit vous faciliter le trajet, par exemple parce que vous ne rentrez pas chez vous en semaine.

Les règles ressemblent à celles de la résidence principale: en votre propre nom, une seule unité d’habitation, aucune location, même partielle. Au-delà de 1’000 mètres carrés de terrain, l’office du registre foncier vous renvoie à l’autorité compétente. La loi ne fixe aucune distance en kilomètres pour la « région », même si certains guides en avancent une; c’est l’autorité qui décide au cas par cas si le logement facilite le trajet. Si vous prenez votre retraite, vous n’avez en principe pas à vendre, selon l’OFJ.

Pour un logement de vacances ou un placement, les frontaliers restent soumis à autorisation. Et le frontalier ressortissant d’un État tiers ne bénéficie pas du tout de cette exception. Il est soumis aux mêmes règles que toute personne domiciliée à l’étranger.

Domicile à l’étranger: un logement de vacances, dans les limites du contingent

Si vous vivez à l’étranger, vous ne pouvez en règle générale acheter qu’un logement de vacances, et seulement avec une autorisation. Selon l’OFJ, 17 cantons prévoient ce motif d’autorisation: Appenzell Rhodes-Extérieures, Berne, Fribourg, Glaris, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Nidwald, Obwald, Saint-Gall, Schaffhouse, Schwyz, Tessin, Uri, Vaud et Valais. À Nidwald et en Appenzell Rhodes-Extérieures, il ne vaut que pour les logements de vacances, à Schaffhouse que pour les appartements dans un apparthôtel. Zurich, Genève, Zoug et Bâle ne le connaissent pas.

Même dans ces cantons, l’achat n’est possible que dans les lieux que le canton désigne comme touristiques, et les communes peuvent l’interdire complètement ou le limiter par un quota. La surface nette de plancher habitable ne doit en principe pas dépasser 200 mètres carrés, et jusqu’à 250 selon la pratique en cas de besoin supplémentaire prouvé. Si le logement n’est pas en propriété par étages, le terrain est limité à 1’000 mètres carrés, exceptionnellement 1’500. Chaque famille ne peut posséder qu’un seul logement de ce type; le conjoint et les enfants de moins de 18 ans comptent ensemble. L’achat se fait en votre propre nom, jamais par une société. Vous pouvez louer le logement de vacances de temps en temps, mais pas à l’année.

Chaque autorisation est imputée sur le contingent du canton, que la Confédération fixe chaque année. Le plafond national est de 1’500 unités depuis 2007 et, selon le rapport explicatif, il n’a plus été utilisé qu’à environ un tiers depuis 2014. La situation est surtout tendue en Valais: le canton dispose de 330 unités et a délivré en moyenne quelque 334 autorisations par an de 2016 à 2025, ventes entre personnes à l’étranger comprises. Quand une personne à l’étranger achète le logement d’une autre personne à l’étranger, la vente n’est aujourd’hui pas imputée sur le contingent.

Le projet réduit le plafond de moitié, à 750 unités. Sur ce total, 150 seraient réservées aux cantons qui ne connaissent pas aujourd’hui ce motif d’autorisation, si bien que 600 au plus seraient réparties. Les ventes entre personnes à l’étranger seraient de nouveau imputées sur le contingent. L’OFJ estime grossièrement qu’au moins 196 logements de vacances de moins par an iraient à des personnes à l’étranger. Le Valais serait le plus touché, puisqu’il délivre déjà autant d’autorisations que tout son contingent le permet; aux Grisons et au Tessin aussi, la moyenne des dernières années dépasserait la nouvelle attribution.

À côté du logement de vacances, il existe une seconde voie, étroite: une résidence secondaire dans un lieu avec lequel vous entretenez des « relations extrêmement étroites et dignes d’être protégées », par exemple pour des raisons professionnelles ou scientifiques importantes. Selon l’OFJ, 14 cantons connaissent ce motif, dont Zurich et Bâle-Ville. Avoir de la famille en Suisse ou y passer régulièrement ses vacances ne suffit pas, et si vous n’utilisez plus le logement de cette façon, vous devez le vendre dans les deux ans.

Rendement, locaux commerciaux et terrain à bâtir

Un appartement ou une maison comme placement est en principe exclu pour les personnes à l’étranger, qu’elles soient domiciliées en Suisse ou non. Cela vaut aussi pour les immeubles locatifs et pour un terrain à bâtir que vous voudriez simplement garder: selon l’OFJ, un terrain non construit en zone à bâtir est en règle générale soumis à autorisation, et laisser longtemps un terrain inutilisé constitue un placement de capitaux interdit.

Les locaux commerciaux, en revanche, sont aujourd’hui ouverts. Les personnes à l’étranger peuvent acheter sans autorisation des bureaux, des magasins, des ateliers ou des bâtiments industriels, même pour les louer à une autre entreprise. Depuis 1997, c’est possible aussi comme simple placement. Le projet veut revenir là-dessus: seul resterait libre l’achat d’un immeuble utilisé pour sa propre entreprise. En cas d’abandon de l’activité, il faudrait vendre dans les deux ans. Les logements qu’une commune impose sur ces terrains ne pourraient plus être achetés sans autorisation que jusqu’à un tiers de la surface brute de plancher.

Une troisième voie existe aujourd’hui: les actions de sociétés immobilières cotées en bourse et les parts de fonds immobiliers négociées régulièrement. Les personnes à l’étranger peuvent les acheter librement. Selon le projet, il leur faudrait une autorisation, ce qui équivaut en pratique à une interdiction, d’après le rapport explicatif. Les banques et autres négociants en valeurs mobilières devraient contrôler ces ordres et, en cas de doute, les refuser. D’ici là, tout achat passe par la même procédure.

Ce que l’autorité cantonale examine

L’autorité compétente est celle du canton où se trouve l’immeuble, et chaque canton s’organise à sa façon. À Zurich, ce sont les douze conseils de district (Bezirksräte) qui décident, à Berne les préfets, aux Grisons l’inspectorat du registre foncier. Dans le canton de Vaud, c’est la Commission foncière, au Tessin l’Autorità cantonale di I. istanza LAFE. Les adresses de tous les cantons figurent dans la liste de l’OFJ.

Le premier filtre, c’est l’office du registre foncier. S’il ne peut pas d’emblée exclure l’assujettissement au régime de l’autorisation, il suspend l’inscription et vous laisse 30 jours pour demander à l’autorité une autorisation ou la constatation que vous n’en avez pas besoin (art. 18 LFAIE). Avec un permis B, l’office du registre foncier renonce à ce détour si vous présentez votre permis, que le terrain ne dépasse pas 3’000 mètres carrés et que vous déclarez par écrit l’acheter comme résidence principale. Une telle déclaration peut se lire ainsi:

Je déclare acquérir l’immeuble no [numéro] à [commune] en mon propre nom, comme résidence principale à mon domicile, l’habiter moi-même avec ma famille et ne le louer ni en tout ni en partie.

Si votre dossier arrive à l’autorité, elle examine deux points de près: si vous vivez vraiment ici et d’où vient l’argent. Dans leur aide-mémoire (en allemand), les conseils de district zurichois demandent notamment le contrat de vente, le permis de séjour, les justificatifs du financement avec le nom et la nationalité des prêteurs, et une déclaration selon laquelle ni vous, ni votre conjoint, ni vos enfants mineurs ne possédez d’autres immeubles en Suisse. Un prêt d’une personne à l’étranger qui vous rend fortement dépendant d’elle compte lui-même comme une acquisition et peut soumettre l’achat à autorisation.

Une décision n’entre en force que lorsque la commune, l’autorité cantonale habilitée à recourir et l’OFJ renoncent à la contester, ou lorsque le délai de 30 jours s’écoule sans recours. L’aide-mémoire zurichois estime que la propriété ne peut être transférée qu’environ six à sept semaines au plus tôt après la notification de la décision. Si l’achat exige une autorisation, le contrat reste sans effet jusque-là. Un achat exécuté sans l’autorisation nécessaire est nul, et celui qui agit intentionnellement risque jusqu’à trois ans de peine privative de liberté (art. 26 et 28 LFAIE). Faites donc régler dans le contrat de vente ce qui se passe si l’autorisation n’est pas accordée. Combien de temps cette procédure gardera sa forme actuelle pour les ressortissants d’États tiers, c’est au Parlement de le dire.

Ce que le Conseil fédéral veut changer, et quand

Le Conseil fédéral a demandé ce durcissement le 29 janvier 2025, comme mesure d’accompagnement à son rejet de l’initiative « Pas de Suisse à 10 millions! (initiative pour la durabilité) ». Il veut ainsi réserver davantage de logements à la population résidente. La consultation a duré du 15 avril au 15 juillet 2026; les avis des cantons, des partis et des associations sont publiés sur la page de l’OFJ consacrée à la révision. En octobre 2026, Fedlex indiquait pour ce projet, la procédure de consultation 2025/58, qu’elle était clôturée et en attente du rapport de résultats. Le peuple et les cantons ont rejeté l’initiative elle-même le 14 juin 2026 avec 54,8 % de non; le projet sur la lex Koller n’est pas pour autant enterré.

Objet	Aujourd’hui	Selon le projet
Résidence principale, État tiers avec permis B	libre	autorisation, vente dans les deux ans après un départ
Logements de vacances, toute la Suisse	jusqu’à 1’500 par an	jusqu’à 750, dont 600 à répartir
Immeuble commercial à louer	libre	pratiquement exclu
Actions immobilières cotées et parts de fonds	libre	pratiquement exclu

Les prochaines étapes sont le rapport sur les résultats, puis un message au Parlement, les débats dans les deux chambres et un éventuel référendum, car la loi est soumise au référendum facultatif. Le Conseil fédéral fixera l’entrée en vigueur, en coordination avec une révision de l’ordonnance. Il veut notamment y examiner, selon le rapport, s’il faut réintroduire des limites de surface pour les résidences principales, comme avant 1997: 200 mètres carrés de surface nette de plancher habitable et, pour les maisons, 1’000 mètres carrés de terrain. Jusqu’en octobre 2026, la Confédération n’avait donné aucune date pour tout cela.

L’issue n’est pas certaine. Une analyse d’impact de la réglementation commandée par l’OFJ a conclu qu’un durcissement aggraverait plutôt les problèmes du marché du logement, en particulier pour les grands projets; le Conseil fédéral juge néanmoins les mesures nécessaires. En 2017 déjà, il avait mis en consultation des durcissements semblables. La majorité les avait rejetés, le Conseil fédéral y avait renoncé en 2018, et le Conseil des États a rejeté en mars 2022 une motion qui voulait quand même porter le projet devant le Parlement.

Retenez une règle transitoire si vous êtes en train d’acheter au moment de l’entrée en vigueur: le nouveau droit s’applique aussi aux contrats de vente signés avant, mais pas encore exécutés au registre foncier.

Ce que cela signifie pour votre achat

Vérifiez d’abord votre propre statut, pas seulement votre nationalité. Avec un passeport de l’UE ou de l’AELE et un vrai domicile en Suisse, ou avec un permis C, la suite de cet article ne vous concerne pas, et vous pouvez vous concentrer sur le financement et le bien: combien de fonds propres il vous faut, si la capacité financière suffit et quels frais d’achat votre canton prélève.

Avec un permis B d’un État tiers, la règle actuelle est la suivante: un appartement ou une maison que vous habitez vous-même, à votre nom, sans appartement séparé et sans location. Si vous comptez acheter de toute façon, vous achetez encore selon les anciennes règles, pour autant que l’inscription au registre foncier ait lieu avant l’éventuelle entrée en vigueur. Partez toutefois du principe que vous pourriez devoir vendre le logement en cas de départ, et demandez au service des migrations de votre canton à partir de quand vous pouvez solliciter le permis C. Avec le permis C, toutes les restrictions tombent.

Si vous vivez à l’étranger et envisagez un logement de vacances, demandez avant de signer à la commune et à l’autorité cantonale si le lieu est ouvert aux personnes à l’étranger et ce qu’il reste du contingent. En cas de doute, demandez à l’autorité compétente de constater que vous n’avez pas besoin d’autorisation. Cela prend du temps, mais moins qu’un achat déclaré nul.