Droits de mutation par canton: le coût d’un achat en 2026

L’essentiel d’abord

Selon l’Administration fédérale des contributions (AFC), les droits de mutation représentent 1 à 3,3 % du prix d’achat, selon le canton. Zurich ne connaît pas cet impôt, seulement des émoluments, et l’Argovie perçoit une contribution au registre foncier. Pour un appartement à 1 million de francs avec une nouvelle cédule hypothécaire, l’achat coûte au total environ 3’600 francs à Zurich, 7’900 à Berne pour une résidence principale, 10’300 en Argovie et 41’000 à Lausanne.

Beaucoup de guides se contentent d’une fourchette et vous laissent deviner ce qui s’applique dans votre canton. Nous avons lu les lois et les tarifs des quatre cantons, calculé le coût du même appartement dans chacun d’eux et montrons qui paie quoi. Les calculs reflètent la situation en octobre 2026.

Ce que vous payez à l’achat

À l’achat, vous payez trois choses: un impôt ou une contribution au canton ou à la commune, le notaire pour l’acte et le registre foncier pour l’inscription. Si vous achetez avec une hypothèque, vous payez en général une seconde fois le notaire et le registre foncier pour la cédule hypothécaire, le droit de gage de la banque.

Savoir si un canton prélève un impôt ou seulement un émolument ressemble à une querelle de juristes, mais c’est ce qui fixe le montant. Selon le dossier de l’AFC sur le droit de mutation, un émolument ne peut pas dépasser les frais de l’administration, alors qu’un impôt n’a pas cette limite. L’aperçu de l’AFC sur les impôts en vigueur cite huit cantons sans droits de mutation à proprement parler, qui ne prélèvent que des émoluments du registre foncier ou des droits d’enregistrement: Zurich, Uri, Schwyz, Glaris, Zoug, Schaffhouse, Argovie et Tessin. Tous les autres perçoivent un impôt, le plus souvent entre 1 et 3,3 %. C’est en général un impôt cantonal; en Appenzell Rhodes-Extérieures, à Saint-Gall et aux Grisons, ce sont les communes qui le prélèvent, et à Fribourg, dans le canton de Vaud et en Valais, les communes peuvent ajouter leur propre part.

L’impôt est le gros morceau. Dans nos exemples, le notaire et le registre foncier coûtent quelques milliers de francs, l’impôt peut atteindre plusieurs fois ce montant. Ne confondez pas ces frais uniques avec les frais accessoires courants que la banque compte dans le calcul de la capacité financière. La comparaison qui suit montre ce que coûte concrètement un achat.

Le même appartement dans quatre cantons

Notre exemple est un appartement à 1’000’000 francs, financé par une hypothèque de 800’000 francs, pour laquelle une nouvelle cédule hypothécaire du même montant est créée. L’écart va de 3’600 francs à Zurich à près de 41’000 francs à Lausanne, soit plus de onze fois plus cher.

Les montants sont calculés selon les tarifs, avec trois hypothèses là où le tarif laisse une marge. À Berne, nous avons pris la valeur moyenne du tarif des notaires, en Argovie le montant maximal, dans le canton de Vaud seulement la partie fixe de l’émolument du notaire. La TVA et les débours s’y ajoutent partout. Les totaux montrent le coût de toute l’opération; nous verrons plus bas comment ils se répartissent.

Canton	Impôt ou contribution	Notaire, achat	Registre foncier, achat
Zurich	aucun	1 pour mille	1 pour mille
Berne	1,8 %, pour une résidence principale seulement au-delà de 800’000	tarif-cadre, pour 1 mio 2’915 à 4’575	200 francs
Vaud	2,2 % canton plus jusqu’à 1,1 % commune	dégressif, pour 1 mio 2’875 plus honoraires	1,5 pour mille
Argovie	contribution de 4 pour mille au registre foncier	au plus 4 pour mille jusqu’à 600’000, au-delà 2	comprise dans la contribution

Le tableau montre les règles, les sections consacrées aux cantons montrent le calcul qui se cache derrière. Nous commençons par le moins cher.

Zurich: pas d’impôt, deux émoluments d’un pour mille

Le canton de Zurich ne prélève plus de droits de mutation depuis le 1er janvier 2005, comme l’écrivent les notariats du canton (en allemand). Il reste deux émoluments: 1 pour mille de la valeur vénale pour l’authentification au notariat et 1 pour mille pour l’inscription au registre foncier, au minimum 100 francs chacun. C’est ce que prévoit l’annexe de l’ordonnance sur les émoluments des notaires (en allemand).

Pour notre appartement, cela fait 1’000 plus 1’000 francs. La cédule hypothécaire de 800’000 francs coûte selon le même principe 800 francs pour l’authentification et 800 pour le registre foncier. L’authentification est soumise à la TVA, l’émolument du registre foncier en est exonéré; le calculateur d’émoluments des notariats indique les deux séparément. Le taux est fixé dans le tarif, il n’y a pas de marge sur le prix.

Zurich fixe dans la loi comment se répartissent les frais de notaire et de registre foncier. Selon le § 29 de la loi sur le notariat (en allemand), l’acheteur et le vendeur doivent chacun la moitié des émoluments d’un transfert de propriété. L’acte peut toutefois prévoir une autre répartition. Pour la cédule hypothécaire, la règle de base de la loi s’applique: paie celui qui la demande, donc en général l’acheteur.

Berne: 1,8 %, mais pas sur les premiers 800’000 francs

Berne prélève un véritable impôt de 1,8 % sur le prix, et c’est l’acheteur qui le doit. C’est ce que prévoient les articles 2 et 11 de la loi concernant l’impôt sur les mutations. Depuis 2015, il existe toutefois une exception importante: si vous faites de la maison ou de l’appartement votre domicile principal, vous ne payez finalement aucun impôt sur les premiers 800’000 francs.

Cette exonération n’est pas automatique, et elle n’intervient qu’après coup. La demande se joint à la réquisition d’inscription au registre foncier; parlez-en donc tôt au notaire. Le registre foncier calcule alors l’impôt sur le prix entier, encaisse tout de suite la part au-delà de 800’000 francs et accorde un sursis pour le reste. Pour le montant en sursis, il inscrit une hypothèque légale sur votre immeuble.

Les conditions sont strictes. Vous devez emménager dans un délai d’un an après l’achat, dans les deux ans pour une construction neuve. Ensuite, vous devez y habiter au moins deux ans sans interruption, personnellement et exclusivement. Le sursis dure au plus quatre ans à compter de l’achat, et dans les 30 jours qui suivent sa fin, vous devez remettre spontanément les pièces justificatives. Si les conditions ne sont pas remplies, par exemple parce que vous déménagez plus tôt et louez le logement, le registre foncier rejette la demande et le montant en sursis devient exigible.

Pour notre appartement, cela signifie 3’600 francs à l’achat, 14’400 francs en sursis, qui ne seront finalement pas perçus. Sans exonération, par exemple pour un logement de vacances ou un appartement destiné à la location, ce serait 18’000 francs.

À Berne, le notaire se paie selon un tarif-cadre fixé dans l’ordonnance sur les émoluments des notaires. Pour un acte de vente de 1 million de francs, l’émolument se situe entre 2’915 et 4’575 francs, la valeur moyenne est de 3’745. Le montant retenu dans cette fourchette dépend du travail fourni, de l’importance de l’affaire et de la responsabilité du notaire, et la TVA n’est pas comprise. Pour la cédule hypothécaire, le notaire facture au temps passé, à un tarif horaire entre 250 et 400 francs et au minimum 200 francs. Le registre foncier lui-même est bon marché: 200 francs pour l’inscription du nouveau propriétaire, 20 pour chaque personne supplémentaire, 120 pour le droit de gage, selon le tarif de l’ordonnance sur les émoluments.

Vaud: le canton le plus cher de la comparaison

Le canton de Vaud prélève un droit de mutation de 2,2 %. La commune peut y ajouter jusqu’à 50 centimes par franc d’impôt cantonal, soit 1,1 % de plus. Selon l’Administration cantonale des impôts, un total de 3,3 % est courant. Lausanne applique le maximum: l’arrêté d’imposition de la Ville pour 2025 à 2029 fixe 50 centimes par franc.

Pour notre appartement, cela fait 22’000 francs pour le canton et 11’000 pour la ville. L’impôt se calcule sur la valeur brute de l’immeuble, sans déduction des dettes qui le grèvent. Envers l’État, l’acheteur et le vendeur sont solidairement responsables; s’ils n’ont rien convenu d’autre, l’impôt est à la charge de l’acheteur. Les parties doivent consigner l’impôt, part communale comprise, auprès d’un officier public comme le notaire ou auprès d’un organisme reconnu.

Dans le canton de Vaud, le notaire perçoit un émolument fixe selon un tarif dégressif: 7 pour mille sur les premiers 100’000 francs, puis un taux dégressif, jusqu’à 1,5 pour mille entre 750’000 francs et 2,5 millions. Pour 1 million de francs, cela donne 2’875 francs. S’y ajoutent des honoraires pour les opérations préalables et consécutives à l’acte, qui dépendent de l’importance et de la difficulté de l’affaire et ne figurent pas dans notre calcul. Pour la cédule hypothécaire de 800’000 francs, il faut compter 2’375 francs d’émolument de base en plus. Selon la loi sur le registre foncier, le registre foncier perçoit 1,5 pour mille pour le transfert de propriété et autant pour le droit de gage, ici 1’500 et 1’200 francs.

Contrairement à Berne, le canton de Vaud ne prévoit aucun allègement pour un premier logement occupé par l’acheteur. Selon l’administration fiscale, la liste des exonérations est exhaustive. Elle cite la Confédération, le canton, les communes, les institutions d’utilité publique et les transferts entre époux, mais aucun cas pour les acheteurs qui habitent eux-mêmes le logement.

Argovie: une contribution entre émolument et impôt

L’Argovie ne prélève pas de droits de mutation, mais une contribution au registre foncier (Grundbuchabgabe) de 4 pour mille du prix d’achat, au minimum 100 francs. L’AFC la qualifie de contribution mixte, entre l’émolument et l’impôt. Elle repose sur la loi sur les contributions du registre foncier (en allemand); une valeur fiscale supérieure au prix d’achat l’emporte.

Pour notre appartement, cela fait 4’000 francs, et pour la cédule hypothécaire encore 1,5 pour mille, soit 1’200 francs. La loi ne dit pas qui paie, seulement que les deux parties sont solidairement responsables. Le registre foncier peut donc s’adresser à l’une comme à l’autre; qui supporte finalement la contribution, c’est l’acte de vente qui le règle.

Pour le notaire, l’Argovie fixe des prix maximaux, pas des prix fixes. Le décret sur le tarif des notaires (en allemand) autorise 4 pour mille jusqu’à 600’000 francs et 2 pour mille sur la part au-delà, au maximum 20’000 francs. Pour 1 million de francs, cela fait 3’200 francs. Pour la cédule hypothécaire, ce sont deux tiers de ces taux, calculés sur le montant du gage et au maximum 7’500 francs, dans notre exemple 1’867. La loi sur l’authentification autorise expressément les notaires à facturer moins. En Argovie, il vaut donc la peine de comparer deux ou trois offres.

Qui paie les droits de mutation, l’acheteur ou le vendeur?

Dans la plupart des cantons, c’est l’acheteur qui paie, sauf si l’acte prévoit autre chose. C’est ainsi que l’AFC résume la règle. À Obwald, à Bâle-Campagne et en Appenzell Rhodes-Extérieures seulement, l’acheteur et le vendeur se partagent en principe l’impôt par moitié.

Ce qui figure dans l’acte compte plus que la règle. Dans le canton de Vaud et en Argovie, les deux parties sont solidairement responsables, c’est-à-dire que le canton peut exiger la totalité du montant de chacune d’elles. Un arrangement dans l’acte de vente règle seulement qui doit quoi à qui au bout du compte. Lisez donc le projet attentivement avant d’aller chez le notaire, et vérifiez trois points: qui supporte l’impôt ou la contribution, comment les frais de notaire et de registre foncier sont partagés et qui paie la cédule hypothécaire.

Un impôt ne concerne que le vendeur: l’impôt sur les gains immobiliers, prélevé sur son bénéfice. Il ne fait pas partie de vos frais d’achat, mais il peut quand même vous toucher. Les notariats du canton de Zurich (en allemand) rappellent que l’immeuble répond de cet impôt. C’est pourquoi, selon eux, il est le plus souvent garanti; les modalités devraient figurer dans l’acte de vente.

La cédule hypothécaire: un émolument seulement pour un nouveau gage

Beaucoup oublient la cédule hypothécaire, parce qu’elle ne figure pas dans l’acte de vente. Dans notre calcul, elle coûte entre un peu plus de 300 francs à Berne et 3’575 francs dans le canton de Vaud. Dans les trois cantons qui appliquent un tarif en pour mille, l’émolument est dû pour la création ou l’augmentation d’un droit de gage.

Cela ouvre une possibilité d’économie. Si le vendeur a déjà des cédules hypothécaires sur l’immeuble, votre banque peut les reprendre au lieu d’en faire créer de nouvelles. Vous ne payez alors l’émolument en pour mille que sur une éventuelle augmentation, plus de petits émoluments fixes pour le changement de créancier. C’est la banque qui décide si elle le fait; posez la question tôt, idéalement dès l’offre de financement. Quelle durée et quel modèle choisir pour l’hypothèque est une autre question, que nous détaillons chiffres à l’appui dans SARON ou taux fixe.

Ce qui change avec le prix d’achat

Plus le bien est cher, plus les cantons s’écartent les uns des autres. À 500’000 francs, Zurich, l’Argovie et Berne pour une résidence principale restent tous sous 5’000 francs. À 2 millions, on arrive à 4’000 francs à Zurich et à environ 73’000 à Lausanne.

Le coude de la courbe bernoise saute aux yeux. Jusqu’à 800’000 francs, l’acheteur qui y habite lui-même ne paie que le notaire et le registre foncier. Au-delà, la courbe grimpe de 1,8 %, aussi fortement que sans exonération, mais 14’400 francs plus bas. L’exonération est donc un montant fixe, pas un pourcentage: pour une maison à 2 millions, elle fait économiser autant que pour une maison à 900’000 francs.

Avant de signer l’acte de vente

Calculez les frais d’achat pour votre canton et votre prix avant de négocier, pas après. Demandez au notaire une estimation des frais avec tous les postes, TVA et cédule hypothécaire comprises. Ces frais s’ajoutent aux fonds propres que la banque exige pour le prix d’achat; le montant requis est expliqué dans notre article sur les fonds propres pour l’achat d’un logement.

Vérifiez dans le projet d’acte qui paie l’impôt, les frais de notaire et ceux du registre foncier. Si vous achetez à Berne pour y habiter, veillez à ce que la demande d’exonération a posteriori soit déposée avec la réquisition d’inscription au registre foncier, et notez le délai pour les preuves dans votre agenda dès l’achat. En Argovie, demandez deux offres de notaires. Et si votre banque peut reprendre des cédules existantes, vous économisez, pour une cédule de 800’000 francs, la plus grande partie des frais de cédule de notre calcul, environ 3’500 francs dans le canton de Vaud et environ 3’000 francs en Argovie.