Imposta sul trapasso di proprietà per cantone: costi 2026

L’essenziale in breve

Secondo l’Amministrazione federale delle contribuzioni (AFC, documento in tedesco), l’imposta sul trapasso di proprietà va, a seconda del cantone, dall’1 al 3,3 per cento del prezzo d’acquisto. Zurigo non prevede questa imposta, solo emolumenti, mentre l’Argovia riscuote un tributo del registro fondiario. Per un appartamento da 1 milione di franchi con una nuova cartella ipotecaria, l’acquisto costa in tutto circa 3’600 franchi a Zurigo, 7’900 a Berna come domicilio principale, 10’300 in Argovia e 41’000 a Losanna.

Molte guide si limitano a una forchetta e non dicono che cosa valga nel Suo cantone. Abbiamo letto le leggi e le tariffe dei quattro cantoni, calcolato il costo dello stesso appartamento in ognuno e mostriamo chi deve pagare quale parte. I calcoli si riferiscono alla situazione di ottobre 2026.

Che cosa si paga all’acquisto

All’acquisto Lei paga tre cose: un’imposta o un tributo al cantone o al comune, il notaio per il contratto e l’ufficio del registro fondiario per l’iscrizione. Chi compra con un’ipoteca paga di solito notaio e registro fondiario una seconda volta per la cartella ipotecaria, il diritto di pegno della banca.

Che un cantone riscuota un’imposta o solo un emolumento sembra una sottigliezza da giuristi, ma è ciò che decide l’importo. Secondo l’AFC (in tedesco), un emolumento può coprire al massimo i costi dell’amministrazione, un’imposta no. La panoramica dell’AFC sulle imposte vigenti cita otto cantoni senza una vera e propria imposta sul trapasso di proprietà, che riscuotono solo emolumenti per il trapasso o per il registro fondiario: Zurigo, Uri, Svitto, Glarona, Zugo, Sciaffusa, Argovia e Ticino. Tutti gli altri prelevano un’imposta, perlopiù tra l’1 e il 3,3 per cento. Di regola è un’imposta cantonale; in Appenzello Esterno, a San Gallo e nei Grigioni la riscuotono i comuni, mentre a Friburgo, nel Canton Vaud e nel Vallese i comuni possono aggiungere una propria quota.

L’imposta è la voce più pesante. Nei nostri esempi notaio e registro fondiario costano qualche migliaio di franchi, l’imposta può costare diverse volte tanto. Non confonda questi costi unici con i costi accessori correnti che la banca include nel calcolo della sostenibilità. Quanto costa concretamente l’acquisto lo mostra il confronto.

Lo stesso appartamento in quattro cantoni

Il nostro esempio è un appartamento da 1’000’000 di franchi, finanziato con un’ipoteca di 800’000 franchi, per la quale viene costituita una nuova cartella ipotecaria dello stesso importo. Si va da 3’600 franchi a Zurigo a quasi 41’000 franchi a Losanna, cioè più di undici volte tanto.

Le cifre sono calcolate secondo le tariffe, con tre ipotesi là dove la tariffa lascia un margine. A Berna abbiamo preso il valore medio della tariffa notarile, in Argovia l’importo massimo, nel Canton Vaud solo la parte fissa dell’emolumento notarile. IVA e spese si aggiungono ovunque. I totali indicano il costo dell’intera operazione; chi ne sostiene quale parte lo vediamo più avanti.

Cantone	Imposta o tributo	Notaio, acquisto	Registro fondiario, acquisto
Zurigo	nessuno	1 per mille	1 per mille
Berna	1,8 %, per il domicilio principale solo oltre 800’000	tariffa quadro, per 1 mio. da 2’915 a 4’575	200 franchi
Vaud	2,2 % al cantone più fino all’1,1 % al comune	a scaglioni, per 1 mio. 2’875 più onorario	1,5 per mille
Argovia	tributo del registro fondiario del 4 per mille	al massimo 4 per mille fino a 600’000, oltre 2	compreso nel tributo

La tabella mostra le regole, le sezioni sui singoli cantoni il calcolo che c’è dietro. Cominciamo dal più conveniente.

Zurigo: nessuna imposta, due volte l’1 per mille

Nel Canton Zurigo non si riscuote più alcuna imposta sul trapasso di proprietà dal 1° gennaio 2005, come scrivono i notariati del Cantone (in tedesco). Restano due emolumenti: l’1 per mille del valore venale per l’atto pubblico presso il notariato e l’1 per mille per l’iscrizione presso l’ufficio del registro fondiario, ciascuno di almeno 100 franchi. Lo prevede l’allegato dell’ordinanza sugli emolumenti notarili (in tedesco).

Per il nostro appartamento sono 1’000 più 1’000 franchi. La cartella ipotecaria di 800’000 franchi costa, secondo lo stesso schema, 800 franchi per l’atto pubblico e 800 per il registro fondiario. Sull’atto pubblico si aggiunge l’IVA, mentre l’emolumento del registro fondiario ne è esente; il calcolatore degli emolumenti dei notariati indica le due voci separatamente. L’aliquota è fissata nella tariffa, sul prezzo non c’è margine.

Zurigo stabilisce per legge come si dividono notaio e registro fondiario. Secondo il § 29 della legge sul notariato (in tedesco), acquirente e venditore devono in parti uguali gli emolumenti per un trasferimento di proprietà. Nel contratto resta possibile un accordo diverso. Per la cartella ipotecaria vale la regola di base della legge: paga chi la richiede, di solito quindi l’acquirente.

Berna: 1,8 per cento, ma non sui primi 800’000 franchi

Berna riscuote una vera imposta dell’1,8 per cento sul prezzo, dovuta dall’acquirente. Lo stabiliscono gli articoli 2 e 11 della legge sull’imposta sul trapasso di proprietà (in tedesco). Dal 2015 esiste però un’eccezione importante: chi usa la casa o l’appartamento come domicilio principale alla fine non paga l’imposta sui primi 800’000 franchi.

Questa esenzione non è automatica e arriva solo a posteriori. La domanda va presentata con la notificazione al registro fondiario, quindi ne parli per tempo al notaio. L’ufficio del registro fondiario calcola poi l’imposta sull’intero prezzo, incassa subito la parte oltre 800’000 franchi e concede una dilazione per il resto. A garanzia dell’importo differito iscrive un’ipoteca legale sul Suo fondo.

Le condizioni sono severe. Deve trasferirsi nell’immobile entro un anno dall’acquisto, per una nuova costruzione entro due anni. In seguito deve abitarvi almeno due anni senza interruzione, personalmente ed esclusivamente. La dilazione dura al massimo quattro anni dall’acquisto, ed entro 30 giorni dalla sua scadenza deve presentare i giustificativi di Sua iniziativa. Se le condizioni non sono adempiute, per esempio perché Lei trasloca prima e affitta l’abitazione, l’ufficio respinge la domanda e l’importo differito diventa esigibile.

Per il nostro appartamento significa: 3’600 franchi all’acquisto, 14’400 franchi differiti e alla fine condonati. Senza esenzione, per esempio per un appartamento di vacanza o da affittare, sarebbero 18’000 franchi.

A Berna il notaio si paga secondo una tariffa quadro fissata nell’ordinanza sugli emolumenti notarili (in tedesco). Per un contratto di compravendita da 1 milione di franchi l’emolumento è compreso tra 2’915 e 4’575 franchi, con un valore medio di 3’745. Dove si colloca all’interno della forchetta dipende dall’impegno, dall’importanza dell’affare e dalla responsabilità del notaio, e l’IVA non è inclusa. Per la cartella ipotecaria il notaio fattura a tempo, con una tariffa oraria tra 250 e 400 franchi e un minimo di 200 franchi. L’ufficio del registro fondiario invece costa poco: 200 franchi per l’iscrizione del nuovo proprietario, 20 per ogni persona in più, 120 per il diritto di pegno, secondo la tariffa dell’ordinanza sugli emolumenti (in tedesco).

Vaud: il cantone più caro del confronto

Il Canton Vaud riscuote un’imposta sul trapasso di proprietà del 2,2 per cento, il droit de mutation. Il comune può aggiungere fino a 50 centesimi per ogni franco d’imposta cantonale, cioè un ulteriore 1,1 per cento. Secondo l’amministrazione cantonale delle imposte (in francese), un totale del 3,3 per cento è la norma. Losanna sfrutta il massimo: il decreto d’imposta della città per gli anni dal 2025 al 2029 fissa 50 centesimi per franco.

Per il nostro appartamento sono 22’000 franchi per il cantone e 11’000 per la città. L’imposta si calcola sul valore lordo dell’immobile, senza dedurre i debiti che lo gravano. Nei confronti dello Stato acquirente e venditore rispondono solidalmente; se non hanno pattuito altro, l’imposta è a carico dell’acquirente. Le parti devono depositare l’imposta, quota comunale compresa, presso un pubblico ufficiale come il notaio o presso un ente riconosciuto.

Nel Canton Vaud il notaio applica un emolumento di base fisso secondo una tariffa (in francese) a scaglioni: 7 per mille sui primi 100’000 franchi, poi a scalare, fino all’1,5 per mille tra 750’000 franchi e 2,5 milioni. Per 1 milione di franchi fanno 2’875 franchi. A questi si aggiungono gli onorari per il lavoro prima e dopo l’atto, che dipendono dall’importanza e dalla difficoltà dell’affare e non figurano nel nostro calcolo. Per la cartella ipotecaria di 800’000 franchi si aggiungono 2’375 franchi di emolumento di base. Secondo la legge sul registro fondiario (in francese), il registro fondiario chiede l’1,5 per mille sia per il cambio di proprietario sia per il diritto di pegno, qui 1’500 e 1’200 franchi.

A differenza di Berna, il Canton Vaud non prevede alcuno sgravio per chi compra l’abitazione in cui vivrà. Secondo l’amministrazione delle imposte, l’elenco delle esenzioni è esaustivo. Comprende la Confederazione, il Cantone, i comuni, le istituzioni di pubblica utilità e i trasferimenti tra coniugi, ma nessun caso per gli acquirenti che vanno ad abitare nell’immobile.

Argovia: un tributo a metà tra emolumento e imposta

L’Argovia non riscuote un’imposta sul trapasso di proprietà, ma un tributo del registro fondiario (Grundbuchabgabe) del 4 per mille del prezzo d’acquisto, di almeno 100 franchi. L’AFC lo definisce una forma mista tra emolumento e imposta. La base è la legge sui tributi del registro fondiario (in tedesco); se il valore fiscale supera il prezzo d’acquisto, vale il valore fiscale.

Per il nostro appartamento sono 4’000 franchi, più l’1,5 per mille per la cartella ipotecaria, cioè 1’200 franchi. La legge non dice chi paga, solo che entrambe le parti rispondono solidalmente. L’ufficio del registro fondiario può quindi rivolgersi a entrambe; chi sostiene alla fine il tributo lo stabilisce il contratto di compravendita.

Per il notaio l’Argovia fissa prezzi massimi, non fissi. Il decreto sulla tariffa notarile (in tedesco) consente il 4 per mille fino a 600’000 franchi e il 2 per mille sulla parte eccedente, al massimo 20’000 franchi. Per 1 milione di franchi sono 3’200 franchi. Per la cartella ipotecaria valgono due terzi di queste aliquote, calcolati sulla somma del pegno e al massimo 7’500 franchi, nel nostro caso 1’867. La legge argoviese sull’autenticazione consente espressamente di scendere sotto questi importi. In Argovia conviene quindi confrontare due o tre offerte.

Chi paga l’imposta sul trapasso, l’acquirente o il venditore?

Nella maggior parte dei cantoni paga l’acquirente, se il contratto non dispone altrimenti. Così riassume l’AFC. Solo in Obvaldo, Basilea Campagna e Appenzello Esterno acquirente e venditore di regola si dividono l’imposta a metà.

Più della regola conta ciò che dice il contratto. Nel Canton Vaud e in Argovia entrambe le parti rispondono solidalmente, il che significa che il cantone può esigere l’intero importo da ciascuna delle due. Un accordo nel contratto di compravendita stabilisce soltanto chi alla fine deve che cosa a chi. Legga quindi con attenzione la bozza prima di andare dal notaio e controlli tre punti: chi sostiene l’imposta o il tributo, come si dividono notaio e registro fondiario e chi paga la cartella ipotecaria.

C’è un’imposta che riguarda solo il venditore: l’imposta sugli utili immobiliari, che colpisce il suo guadagno. Non fa parte dei Suoi costi accessori d’acquisto, ma può comunque ricadere su di Lei. I notariati del Canton Zurigo (in tedesco) precisano che il fondo risponde di questa imposta. Per questo, secondo i notariati, nella maggior parte dei casi viene garantita; il contratto di compravendita dovrebbe stabilire come.

La cartella ipotecaria: emolumento solo per un nuovo pegno

Molti trascurano la cartella ipotecaria, perché non figura nel contratto di compravendita. Nel nostro calcolo costa tra poco più di 300 franchi a Berna e 3’575 franchi nel Canton Vaud. In tutti e tre i cantoni con una tariffa in per mille, l’emolumento è dovuto per la costituzione o l’aumento di un diritto di pegno.

Qui si apre un margine di risparmio. Se sull’immobile esistono già cartelle ipotecarie del venditore, la Sua banca può riprenderle invece di farne costituire di nuove. In tal caso Lei paga l’emolumento proporzionale solo su un eventuale aumento, più piccoli emolumenti fissi per il cambio di creditore. La decisione spetta alla banca: lo chieda presto, idealmente già quando riceve l’offerta di finanziamento. Quale durata e quale modello scegliere per l’ipoteca è un’altra questione, che calcoliamo nel nostro articolo SARON o ipoteca fissa.

Come cambiano i costi con il prezzo

Più l’immobile è caro, più crescono le differenze tra i cantoni. A 500’000 franchi Zurigo, Argovia e Berna come domicilio principale restano tutti sotto i 5’000 franchi. A 2 milioni sono 4’000 franchi a Zurigo e circa 73’000 a Losanna.

Salta all’occhio il cambio di pendenza della linea di Berna. Fino a 800’000 franchi chi abita personalmente nell’immobile paga solo notaio e registro fondiario. Oltre questa soglia la linea sale con l’1,8 per cento, ripida quanto quella senza esenzione, solo 14’400 franchi più in basso. L’esenzione è quindi un importo fisso, non una percentuale: per una casa da 2 milioni fa risparmiare quanto per una da 900’000 franchi.

Prima di firmare il contratto di compravendita

Calcoli i costi accessori d’acquisto per il Suo cantone e il Suo prezzo prima di trattare, non dopo. Chieda al notaio una stima dei costi con tutte le voci, IVA e cartella ipotecaria comprese. Questi costi si aggiungono ai fondi propri che la banca chiede per il prezzo d’acquisto; quanti ne servono lo spieghiamo nel nostro articolo sui fondi propri per l’acquisto di una casa.

Verifichi nella bozza del contratto chi sostiene imposta, notaio e registro fondiario. Se compra a Berna per abitarci, si assicuri che la domanda di esenzione a posteriori venga presentata con la notificazione al registro fondiario, e annoti in agenda, subito dopo l’acquisto, il termine per i giustificativi. In Argovia chieda le offerte di due notai. E se la Sua banca può riprendere le cartelle ipotecarie esistenti, con 800’000 franchi risparmia la maggior parte dei costi della cartella del nostro calcolo: circa 3’500 franchi nel Canton Vaud e circa 3’000 in Argovia.