Handänderungssteuer nach Kanton: was der Kauf 2026 kostet

Das Wichtigste zuerst

Die Handänderungssteuer beträgt laut der Eidgenössischen Steuerverwaltung je nach Kanton 1 bis 3,3 Prozent des Kaufpreises. Zürich kennt keine solche Steuer, nur Gebühren, der Aargau eine Grundbuchabgabe. Für eine Wohnung zu 1 Million Franken mit neuem Schuldbrief kostet der Kauf zusammen rund 3’600 Franken in Zürich, 7’900 in Bern als Hauptwohnsitz, 10’300 im Aargau und 41’000 in Lausanne.

Viele Ratgeber nennen dafür nur eine Spanne und lassen Sie mit der Frage allein, was davon in Ihrem Kanton gilt. Wir haben die Gesetze und Tarife der vier Kantone gelesen, dieselbe Wohnung in jedem durchgerechnet und zeigen, wer welchen Teil schuldet. Die Rechnungen gelten für den Stand im Oktober 2026.

Was beim Kauf alles anfällt

Beim Kauf zahlen Sie drei Dinge: eine Steuer oder Abgabe an Kanton oder Gemeinde, den Notar für den Vertrag und das Grundbuchamt für den Eintrag. Wer mit einer Hypothek kauft, zahlt Notar und Grundbuch meist ein zweites Mal für den Schuldbrief, das Pfandrecht der Bank.

Ob ein Kanton eine Steuer oder nur eine Gebühr verlangt, klingt nach Juristenfutter, entscheidet aber über den Betrag. Eine Gebühr soll laut der Steuerverwaltung (ESTV) höchstens die Kosten der Verwaltung decken, eine Steuer nicht. Die Übersicht der ESTV über die geltenden Steuern nennt acht Kantone ohne eigentliche Handänderungssteuer, die nur Handänderungs- oder Grundbuchgebühren verlangen: Zürich, Uri, Schwyz, Glarus, Zug, Schaffhausen, Aargau und Tessin. Alle anderen erheben eine Steuer, meist zwischen 1 und 3,3 Prozent. In der Regel ist es eine Kantonssteuer; in Appenzell Ausserrhoden, St. Gallen und Graubünden erheben sie die Gemeinden, und in Freiburg, Waadt und Wallis dürfen die Gemeinden zusätzlich etwas draufschlagen.

Die Steuer ist der grosse Posten. Notar und Grundbuch kosten in unseren Beispielen einige Tausend Franken, die Steuer kann ein Vielfaches davon ausmachen. Nicht zu verwechseln sind diese einmaligen Kosten mit den laufenden Nebenkosten, die die Bank bei der Tragbarkeit einrechnet. Was der Kauf konkret kostet, zeigt der Vergleich.

Dieselbe Wohnung in vier Kantonen

Unser Beispiel ist eine Wohnung zu 1’000’000 Franken, finanziert mit einer Hypothek von 800’000 Franken, für die ein neuer Schuldbrief in gleicher Höhe errichtet wird. Die Spanne reicht von 3’600 Franken in Zürich bis knapp 41’000 Franken in Lausanne, also mehr als das Elffache.

Die Zahlen sind nach den Tarifen gerechnet, mit drei Annahmen, wo der Tarif einen Spielraum lässt. In Bern haben wir den Mittelwert des Notartarifs genommen, im Aargau den Höchstbetrag, in der Waadt nur den festen Teil der Notargebühr. Mehrwertsteuer und Auslagen kommen überall dazu. Die Summen zeigen die Kosten des ganzen Geschäfts; wer davon welchen Teil trägt, kommt weiter unten.

Kanton	Steuer oder Abgabe	Notar Kauf	Grundbuch Kauf
Zürich	keine	1 Promille	1 Promille
Bern	1,8 %, als Hauptwohnsitz erst über 800’000	Rahmentarif, bei 1 Mio. 2’915 bis 4’575	200 Franken
Waadt	2,2 % Kanton plus bis 1,1 % Gemeinde	gestaffelt, bei 1 Mio. 2’875 plus Honorar	1,5 Promille
Aargau	4 Promille Grundbuchabgabe	höchstens 4 Promille bis 600’000, darüber 2	in der Abgabe enthalten

Die Tabelle zeigt die Regeln, die Abschnitte zu den Kantonen zeigen die Rechnung dahinter. Wir beginnen beim günstigsten.

Zürich: keine Steuer, je ein Promille

Im Kanton Zürich wird seit dem 1. Januar 2005 keine Handänderungssteuer mehr erhoben, wie die Notariate des Kantons schreiben. Was bleibt, sind zwei Gebühren: 1 Promille des Verkehrswerts für die Beurkundung beim Notariat und 1 Promille für den Eintrag beim Grundbuchamt, je mindestens 100 Franken. So steht es im Anhang der Notariatsgebührenverordnung.

Für unsere Wohnung sind das 1’000 plus 1’000 Franken. Der Schuldbrief über 800’000 Franken kostet nach demselben Muster 800 Franken für die Beurkundung und 800 für das Grundbuch. Auf die Beurkundung kommt die Mehrwertsteuer, die Grundbuchgebühr ist davon befreit; der Gebührenrechner der Notariate weist beides getrennt aus. Der Satz steht fest im Tarif, ein Spielraum beim Preis besteht nicht.

Zürich legt im Gesetz fest, wie Notar und Grundbuch geteilt werden. Nach § 29 des Notariatsgesetzes schulden Käufer und Verkäufer die Gebühren einer Eigentumsänderung zu gleichen Teilen. Eine andere Abmachung im Vertrag bleibt erlaubt. Für den Schuldbrief gilt die Grundregel des Gesetzes: Es zahlt, wer ihn verlangt, in der Regel also der Käufer.

Bern: 1,8 Prozent, aber nicht auf den ersten 800’000 Franken

Bern erhebt eine echte Steuer von 1,8 Prozent auf dem Preis, und sie schuldet der Käufer. Das steht in Artikel 2 und 11 des Handänderungssteuergesetzes. Seit 2015 gibt es aber eine grosse Ausnahme: Wer das Haus oder die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzt, zahlt auf den ersten 800’000 Franken am Ende keine Steuer.

Diese Befreiung kommt nicht automatisch, und sie kommt erst nachträglich. Das Gesuch gehört zur Grundbuchanmeldung, sagen Sie es dem Notar also früh. Das Grundbuchamt berechnet dann die Steuer auf dem ganzen Preis, kassiert sofort den Teil über 800’000 Franken und stundet den Rest. Für den gestundeten Betrag trägt es ein gesetzliches Pfandrecht auf Ihr Grundstück ein.

Die Bedingungen sind streng. Sie müssen innert eines Jahres nach dem Kauf einziehen, bei einem Neubau innert zwei Jahren. Danach müssen Sie mindestens zwei Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich darin wohnen. Die Stundung läuft höchstens vier Jahre ab dem Kauf, und innert 30 Tagen nach ihrem Ende müssen Sie die Belege von sich aus einreichen. Sind die Bedingungen nicht erfüllt, etwa weil Sie vorher ausziehen und vermieten, weist das Amt das Gesuch ab, und der gestundete Betrag wird fällig.

Bei unserer Wohnung heisst das: 3’600 Franken beim Kauf, 14’400 Franken gestundet und am Ende erlassen. Ohne Befreiung, etwa bei einer Ferienwohnung oder einer Wohnung zum Vermieten, wären es 18’000 Franken.

Den Notar bezahlen Sie in Bern nach einem Rahmentarif in der Verordnung über die Notariatsgebühren. Für einen Kaufvertrag über 1 Million Franken liegt die Gebühr zwischen 2’915 und 4’575 Franken, der Mittelwert ist 3’745. Wo im Rahmen sie landet, hängt vom Aufwand, der Bedeutung des Geschäfts und der Verantwortung des Notars ab, und die Mehrwertsteuer ist nicht enthalten. Für den Schuldbrief rechnet der Notar nach Zeit ab, mit einem Stundenansatz zwischen 250 und 400 Franken und mindestens 200 Franken. Das Grundbuchamt selbst ist günstig: 200 Franken für den Eintrag des neuen Eigentümers, 20 für jede weitere Person, 120 für das Pfandrecht, so der Tarif der Gebührenverordnung.

Waadt: der teuerste Kanton im Vergleich

Die Waadt erhebt 2,2 Prozent Handänderungssteuer, den droit de mutation. Die Gemeinde darf bis zu 50 Rappen pro Franken Kantonssteuer dazuschlagen, also weitere 1,1 Prozent. Laut der Steuerverwaltung der Waadt sind gesamthaft 3,3 Prozent üblich. Lausanne schöpft das Maximum aus: Der Steuerbeschluss der Stadt für 2025 bis 2029 setzt 50 Rappen pro Franken fest.

Für unsere Wohnung sind das 22’000 Franken für den Kanton und 11’000 für die Stadt. Die Steuer berechnet sich auf dem Bruttowert der Liegenschaft, Schulden darauf werden nicht abgezogen. Gegenüber dem Staat haften Käufer und Verkäufer solidarisch; haben die beiden nichts anderes vereinbart, trägt die Steuer der Käufer. Die Parteien müssen die Steuer samt Gemeindeanteil hinterlegen, bei einer Amtsperson wie dem Notar oder bei einer anerkannten Stelle.

Der Notar berechnet in der Waadt eine feste Grundgebühr nach einem gestaffelten Tarif: 7 Promille auf den ersten 100’000 Franken, dann sinkend, zwischen 750’000 Franken und 2,5 Millionen noch 1,5 Promille. Bei 1 Million Franken ergibt das 2’875 Franken. Dazu kommen Honorare für die Arbeit vor und nach der Beurkundung, die sich nach Bedeutung und Schwierigkeit des Geschäfts richten und in unserer Rechnung fehlen. Für den Schuldbrief über 800’000 Franken kommen 2’375 Franken Grundgebühr dazu. Das Grundbuch verlangt nach dem Gesetz über das Grundbuch je 1,5 Promille für den Eigentümerwechsel und für das Pfandrecht, hier 1’500 und 1’200 Franken.

Die Waadt kennt, anders als Bern, keine Entlastung für den ersten eigenen Wohnsitz. Die Liste der Befreiungen ist laut der Steuerverwaltung abschliessend. Sie nennt den Bund, den Kanton, die Gemeinden, gemeinnützige Institutionen und Übertragungen unter Ehegatten, aber keinen Fall für Käufer, die selbst einziehen.

Aargau: eine Abgabe, die wie eine Gebühr heisst

Der Aargau erhebt keine Handänderungssteuer, sondern eine Grundbuchabgabe von 4 Promille der Kaufsumme, mindestens 100 Franken. Die ESTV nennt sie eine Mischform aus Gebühr und Steuer. Grundlage ist das Gesetz über die Grundbuchabgaben; ein Steuerwert über dem Kaufpreis geht vor.

Für unsere Wohnung sind das 4’000 Franken, für den Schuldbrief nochmals 1,5 Promille, also 1’200 Franken. Das Gesetz sagt nicht, wer zahlt, nur dass beide Parteien solidarisch haften. Das Grundbuchamt kann sich also an beide halten; wer die Abgabe am Ende trägt, regelt der Kaufvertrag.

Beim Notar setzt der Aargau Höchstpreise, keine festen. Das Dekret über den Notariatstarif erlaubt 4 Promille bis 600’000 Franken und 2 Promille auf dem Teil darüber, höchstens 20’000 Franken. Bei 1 Million Franken sind das 3’200 Franken. Für den Schuldbrief gelten zwei Drittel dieser Sätze, berechnet auf der Pfandsumme und höchstens 7’500 Franken, bei uns 1’867. Das Beurkundungsgesetz erlaubt ausdrücklich, nach unten abzuweichen. Im Aargau lohnt es sich also, zwei oder drei Offerten zu vergleichen.

Wer zahlt die Handänderungssteuer, Käufer oder Verkäufer?

In den meisten Kantonen zahlt der Käufer, sofern der Vertrag nichts anderes sagt. So fasst es die ESTV zusammen. Nur in Obwalden, Basel-Landschaft und Appenzell Ausserrhoden teilen sich Käufer und Verkäufer die Steuer in der Regel hälftig.

Wichtiger als die Regel ist, was im Vertrag steht. In der Waadt und im Aargau haften beide Parteien solidarisch, das heisst: Der Kanton kann den ganzen Betrag von jedem von ihnen verlangen. Eine Abmachung im Kaufvertrag regelt nur, wer am Ende wem etwas schuldet. Lesen Sie den Entwurf darum genau, bevor Sie zum Notar gehen, und achten Sie auf drei Punkte: wer die Steuer oder Abgabe trägt, wie Notar und Grundbuch geteilt werden und wer den Schuldbrief bezahlt.

Eine Steuer betrifft nur den Verkäufer: die Grundstückgewinnsteuer auf seinem Gewinn. Sie gehört nicht zu Ihren Kaufnebenkosten, kann Sie aber trotzdem treffen. Die Notariate im Kanton Zürich halten fest, dass das Grundstück für diese Steuer haftet. Darum wird sie laut den Notariaten mehrheitlich sichergestellt; wie, sollte der Kaufvertrag regeln.

Der Schuldbrief: Gebühr nur für neues Pfandrecht

Den Schuldbrief übersehen viele, weil er nicht im Kaufvertrag steht. In unserer Rechnung kostet er zwischen gut 300 Franken in Bern und 3’575 Franken in der Waadt. In allen drei Kantonen mit Promilletarif fällt die Gebühr auf die Errichtung oder Erhöhung eines Pfandrechts an.

Das öffnet eine Sparmöglichkeit. Hat der Verkäufer bereits Schuldbriefe auf der Liegenschaft, kann Ihre Bank sie übernehmen, statt neue errichten zu lassen. Dann zahlen Sie die Promillegebühr nur auf einer allfälligen Erhöhung, dazu kleine feste Gebühren für den Wechsel des Gläubigers. Ob die Bank das macht, entscheidet sie selbst; fragen Sie früh danach, am besten schon bei der Finanzierungsofferte. Welche Laufzeit und welches Modell Sie für die Hypothek wählen, ist eine andere Frage, die wir in SARON oder Festhypothek durchrechnen.

Was sich mit dem Kaufpreis ändert

Je teurer das Objekt, desto weiter gehen die Kantone auseinander. Bei 500’000 Franken liegen Zürich, Aargau und Bern als Hauptwohnsitz noch alle unter 5’000 Franken. Bei 2 Millionen sind es 4’000 Franken in Zürich und rund 73’000 in Lausanne.

Auffällig ist der Knick bei Bern. Bis 800’000 Franken zahlt, wer selbst einzieht, nur Notar und Grundbuch. Darüber steigt die Linie mit 1,8 Prozent so steil wie ohne Befreiung, nur um 14’400 Franken tiefer. Die Befreiung ist also ein fester Betrag, kein Prozentsatz: Bei einem Haus für 2 Millionen spart sie gleich viel wie bei einem für 900’000 Franken.

Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben

Rechnen Sie die Kaufnebenkosten für Ihren Kanton und Ihren Preis aus, bevor Sie verhandeln, nicht danach. Bitten Sie den Notar um eine Kostenschätzung mit allen Posten, mit Mehrwertsteuer und mit dem Schuldbrief. Diese Kosten zahlen Sie zusätzlich zum Eigenkapital, das die Bank für den Kaufpreis verlangt; wie viel das ist, steht in unserem Beitrag zum Eigenkapital beim Hauskauf.

Prüfen Sie im Vertragsentwurf, wer Steuer, Notar und Grundbuch trägt. Kaufen Sie in Bern zum Selbstbewohnen, sorgen Sie dafür, dass das Gesuch um nachträgliche Befreiung mit der Grundbuchanmeldung eingereicht wird, und tragen Sie die Frist für die Belege gleich nach dem Kauf in Ihre Agenda ein. Im Aargau holen Sie zwei Notarofferten ein. Und wenn Ihre Bank bestehende Schuldbriefe übernehmen kann, sparen Sie bei 800’000 Franken den grössten Teil der Schuldbriefkosten aus unserer Rechnung, in der Waadt rund 3’500 und im Aargau rund 3’000 Franken.