Comprare casa in Svizzera da straniero: le regole 2026

La risposta breve

Se vive in Svizzera e ha un passaporto UE o AELS oppure un permesso C, compra come una cittadina o un cittadino svizzero. Con un permesso B e la cittadinanza di un altro Paese può comprare senza autorizzazione un solo appartamento o una sola casa, a condizione di abitarci Lei stesso. Tutti gli altri hanno bisogno di un’autorizzazione del Cantone, che viene rilasciata quasi solo per le abitazioni di vacanza.

Le regole si trovano nella legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero, la LAFE, detta Lex Koller. Il Consiglio federale vuole renderle più severe: chi viene da uno Stato terzo e ha un permesso B avrebbe bisogno di un’autorizzazione e, se si trasferisce, dovrebbe vendere la propria abitazione entro due anni. La procedura di consultazione si è chiusa il 15 luglio 2026; a ottobre 2026 il rapporto sui risultati non era ancora stato pubblicato. Finché il Parlamento non avrà deciso, vale il diritto attuale. Mostriamo, permesso per permesso, che cosa è consentito oggi, che cosa verifica l’autorità cantonale e che cosa cambierebbe con il progetto.

Che cosa conta: domicilio e permesso, non solo il passaporto

Per sapere se Le serve un’autorizzazione contano due domande: da dove viene e dove vive davvero? La legge parla di «persone all’estero» e non intende solo chi vive fuori dalla Svizzera. Anche chi abita a Zurigo da anni può essere una persona all’estero.

Secondo l’art. 5 LAFE, i cittadini dell’UE e dell’AELS sono persone all’estero finché non hanno il domicilio legale ed effettivo in Svizzera. I cittadini di tutti gli altri Paesi, gli Stati terzi, lo sono finché non hanno il diritto di stabilirsi qui, cioè finché non hanno un permesso C. Anche chi compra per conto di una persona all’estero, per esempio come fiduciario, rientra nella stessa categoria, anche se è svizzero.

Il «domicilio effettivo» va inteso in senso stretto. Secondo le domande e risposte dell’Ufficio federale di giustizia (UFG), un permesso e la notifica d’arrivo al Comune da soli non bastano. L’autorità guarda dove vive con la Sua famiglia, dove i figli vanno a scuola, se ha lasciato il domicilio all’estero, se qui è assoggettato pienamente alle imposte, dove è immatricolata la Sua auto e dove fa la spesa. Decide sulla base dell’insieme delle circostanze.

Il grafico mostra i quattro gruppi in cui rientrano quasi tutti gli acquirenti. Il primo è il più semplice.

UE, AELS e permesso C: comprare come uno svizzero

Chi proviene da uno Stato dell’UE o dell’AELS e ha il domicilio legale ed effettivo in Svizzera non è una persona all’estero e compra senza alcuna restrizione: la casa in cui vive, un’abitazione di vacanza, una casa plurifamiliare da affittare o un terreno edificabile. Secondo l’art. 2 dell’ordinanza (OAFE), il domicilio è legale se ha un permesso di soggiorno di breve durata, di dimora o di domicilio UE/AELS valido. Basta quindi anche un permesso L, se vive davvero qui.

Lo stesso vale per tutti i titolari di un permesso C, di qualunque Paese. Il Canton Zurigo, nella sua pagina sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (in tedesco), li equipara ai cittadini svizzeri. Gli svizzeri con doppia cittadinanza non sono mai persone all’estero, anche se vivono fuori dalla Svizzera.

Per i cittadini britannici conta la data di arrivo. Chi viveva qui già prima del 2021 in base all’Accordo sulla libera circolazione delle persone è trattato come un cittadino dell’UE. Chi è arrivato dopo rientra nelle regole per gli Stati terzi.

E se poi riparte? Un cittadino dell’UE che torna nel suo Paese diventa una persona all’estero per gli acquisti futuri. Quello che ha comprato prima in modo legale, secondo l’UFG, di regola non deve venderlo, nemmeno se si tratta di case plurifamiliari. Per i cittadini di Stati terzi la strada verso la proprietà è più stretta.

Permesso B di uno Stato terzo: un’abitazione principale

Con un permesso B e la cittadinanza di uno Stato terzo, per esempio Stati Uniti, India o Cina, può comprare senza autorizzazione un appartamento o una casa unifamiliare, se Le serve da abitazione principale nel luogo del Suo domicilio legale ed effettivo. Lo prevede l’art. 2 cpv. 2 lett. b LAFE.

Questa eccezione ha delle condizioni, e le autorità le prendono sul serio. Deve comprare a nome proprio, non tramite una società né con una quota di una cooperativa d’abitazione. Deve trattarsi di un’unica unità abitativa: una casa unifamiliare con un appartamento indipendente, con ingresso e cucina propri, secondo la prassi dell’UFG di regola non è ammessa. Non può affittare l’abitazione, nemmeno in parte, e nemmeno il posteggio acquistato insieme. Non c’è un limite fisso di superficie abitabile, ma la superficie non deve superare il necessario. Oltre 3000 metri quadrati di terreno, l’ufficio del registro fondiario non iscrive direttamente l’acquisto, ma La rinvia all’autorità di prima istanza.

Un terreno edificabile è possibile se ci costruisce la Sua casa e, secondo l’UFG, inizia i lavori entro circa un anno. Può comprare anche prima di trasferirsi in Svizzera, ma solo se il trasferimento è imminente. Il Tribunale federale lo ha ammesso nella sentenza 2C_876/2011 del 20 marzo 2012, e l’autorità, imponendo degli oneri, verifica che Lei arrivi davvero.

Conta il tipo esatto di permesso. L’ordinanza richiede all’art. 5 un permesso di dimora che consenta di costituire un domicilio, e per l’ufficio del registro fondiario cita espressamente il permesso B. Un permesso L di un cittadino di uno Stato terzo è un permesso di soggiorno di breve durata e quindi non basta. I rifugiati riconosciuti con permesso B possono comprare un’abitazione principale, le persone ammesse provvisoriamente con permesso F no. Per chi viene dall’Ucraina con lo statuto di protezione S, secondo l’UFG l’acquisto di un’abitazione principale senza autorizzazione è escluso, perché questo statuto non costituisce un domicilio legale.

Per questo gruppo l’abitazione principale è l’unica via verso la proprietà senza autorizzazione. Ed è proprio qui che interviene il Consiglio federale, al momento del trasferimento.

Che cosa succede se si trasferisce?

Oggi niente di particolare. Se si trasferisce in un altro Comune o all’estero, può tenere l’abitazione, affittarla o usarla come abitazione di vacanza. Nel nuovo luogo di domicilio può persino comprare un’altra abitazione principale senza vendere la prima.

Il limite è l’abuso. Se fin dall’inizio non aveva intenzione di abitarci Lei stesso a lungo, o se ha cambiato domicilio solo per comprare più abitazioni senza autorizzazione, l’autorità può accertare l’obbligo d’autorizzazione anche in seguito. In quel caso l’acquisto rischia di essere annullato o l’abitazione venduta all’incanto.

L’avamprogetto del Consiglio federale capovolge questa logica. I cittadini di Stati terzi senza permesso C avrebbero bisogno di un’autorizzazione anche per l’abitazione principale. Verrebbe rilasciata se l’immobile comprende una sola unità abitativa, ma con un obbligo: se non usa più l’abitazione come abitazione principale, dovrebbe venderla entro due anni. Secondo il rapporto esplicativo, questo vale in caso di trasferimento all’estero, in un altro Comune e persino in un altro appartamento nello stesso Comune. L’autorità non potrebbe prorogare il termine di due anni.

Per evitare che un trasferimento passi inosservato, il controllo abitanti dovrebbe notificare all’autorità cantonale ogni partenza e ogni cambio d’alloggio dei cittadini di Stati terzi senza permesso C. Se nonostante una diffida non vendesse, l’autorità ordinerebbe la vendita a trattativa privata o all’incanto pubblico. Lei riceverebbe solo il rimborso delle spese sostenute per l’acquisto, cioè in sostanza quanto ha pagato e investito; l’eventuale eccedenza andrebbe al Cantone. Chi violasse intenzionalmente l’obbligo rischierebbe una pena detentiva fino a tre anni o una pena pecuniaria.

Due punti attenuano la misura. Se ottiene il permesso C mentre abita l’appartamento, l’obbligo di vendere decade. E chi ha acquistato validamente la propria abitazione principale prima dell’entrata in vigore, secondo il rapporto, non deve venderla se si trasferisce in seguito. Il progetto non tocca l’abitazione secondaria dei frontalieri dell’UE e dell’AELS.

Frontalieri: l’abitazione secondaria vicino al lavoro

Se proviene da uno Stato dell’UE o dell’AELS e lavora in Svizzera con un permesso G, può comprare senza autorizzazione un’abitazione secondaria nella regione del luogo di lavoro (art. 7 lett. j LAFE). L’abitazione deve rendere più facile il Suo tragitto verso il lavoro, per esempio perché durante la settimana non rientra a casa.

Le regole sono simili a quelle dell’abitazione principale: a nome proprio, una sola unità abitativa, nessun affitto, nemmeno parziale. Oltre 1000 metri quadrati di terreno, l’ufficio del registro fondiario La rinvia all’autorità di prima istanza. Per la «regione» la legge non fissa un limite in chilometri, anche se alcune guide ne indicano uno; se l’abitazione facilita il tragitto lo decide l’autorità caso per caso. Se va in pensione, secondo l’UFG di regola non deve vendere l’abitazione.

Per un’abitazione di vacanza o un investimento, anche i frontalieri restano soggetti ad autorizzazione. E il frontaliere cittadino di uno Stato terzo non beneficia affatto di questa eccezione: per lui valgono le stesse regole di chiunque abiti all’estero.

Domicilio all’estero: abitazione di vacanza solo con contingente

Chi vive all’estero di regola può comprare solo un’abitazione di vacanza, e anche questa solo con un’autorizzazione. Secondo l’UFG, 17 Cantoni prevedono questo motivo d’autorizzazione: Appenzello Esterno, Berna, Friburgo, Giura, Glarona, Grigioni, Lucerna, Neuchâtel, Nidvaldo, Obvaldo, San Gallo, Sciaffusa, Svitto, Ticino, Uri, Vallese e Vaud. A Nidvaldo e in Appenzello Esterno vale solo per le abitazioni di vacanza, a Sciaffusa solo per le unità d’abitazione in apparthotel. Zurigo, Ginevra, Zugo e Basilea non lo prevedono.

Anche in questi Cantoni l’acquisto è possibile solo nei luoghi che il Cantone ha designato come luoghi turistici, e i Comuni possono bloccarlo del tutto o limitarlo con una quota. La superficie abitabile netta di regola non deve superare 200 metri quadrati, fino a 250 secondo la prassi se è dimostrato un fabbisogno maggiore. Se l’abitazione non è in proprietà per piani, il fondo è limitato a 1000 metri quadrati, eccezionalmente 1500. Ogni famiglia può possedere una sola abitazione di questo tipo; coniugi e figli sotto i 18 anni contano insieme. Si compra a nome proprio, mai tramite una società. L’abitazione di vacanza può essere affittata per periodi limitati, ma non tutto l’anno.

Ogni autorizzazione viene computata nel contingente del Cantone, che la Confederazione fissa ogni anno. Il tetto nazionale è di 1500 unità dal 2007 e, secondo il rapporto esplicativo, dal 2014 è stato sfruttato solo per circa un terzo. La situazione è tesa soprattutto in Vallese: dispone di 330 unità e dal 2016 al 2025 ha rilasciato in media circa 334 autorizzazioni all’anno, comprese le vendite tra persone all’estero. Quando una persona all’estero compra l’abitazione da un’altra persona all’estero, oggi la vendita non viene computata nel contingente.

Il progetto dimezza il tetto a 750 unità. Di queste, 150 sarebbero riservate ai Cantoni che oggi non prevedono questo motivo d’autorizzazione, per cui al massimo 600 verrebbero ripartite. Le vendite tra persone all’estero tornerebbero a essere computate nel contingente. L’UFG stima, in modo approssimativo, che ogni anno almeno circa 196 abitazioni di vacanza in meno andrebbero a persone all’estero. Il più colpito sarebbe il Vallese, dove oggi si rilasciano tante autorizzazioni quante ne consente l’intero contingente; anche nei Grigioni e in Ticino la media degli ultimi anni supererebbe la nuova quota.

Accanto all’abitazione di vacanza c’è una seconda via, stretta: un’abitazione secondaria in un luogo con cui ha «rapporti strettissimi e degni di protezione», per esempio per importanti motivi professionali o scientifici. Secondo l’UFG, 14 Cantoni prevedono questo motivo, tra cui Zurigo e Basilea Città. Avere parenti in Svizzera o trascorrervi regolarmente le vacanze non basta, e se non usa più l’abitazione in questo modo deve venderla entro due anni.

Investimenti, immobili commerciali e terreno edificabile

Un appartamento o una casa come investimento è di principio escluso per le persone all’estero, con o senza domicilio in Svizzera. Questo vale anche per le case plurifamiliari e per un terreno edificabile che si vuole solo tenere: secondo l’UFG, un terreno non edificato in zona edificabile richiede di regola un’autorizzazione, e chi lascia a lungo inutilizzato un terreno fa un investimento di capitali non consentito.

Oggi è invece aperto il settore commerciale. Le persone all’estero possono comprare senza autorizzazione uffici, negozi, officine e capannoni industriali, anche per affittarli a un’altra impresa. Dal 1997 questo è possibile anche come puro investimento. Il progetto vuole tornare indietro: resterebbe libero solo chi usa l’immobile per la propria impresa. Se cessa l’attività, dovrebbe vendere entro due anni. Le abitazioni che un Comune impone su questi fondi potrebbero essere acquistate senza autorizzazione solo fino a un terzo della superficie lorda di piano.

Una terza via sono oggi le azioni di società immobiliari residenziali quotate in borsa e le quote di fondi immobiliari negoziate regolarmente sul mercato. Le persone all’estero possono comprarle liberamente. Secondo il progetto servirebbe un’autorizzazione, il che, secondo il rapporto esplicativo, equivale di fatto a un divieto. Le banche e gli altri intermediari di borsa dovrebbero verificare questi ordini e, nel dubbio, rifiutarli. Fino ad allora, però, ogni acquisto di un immobile passa dalla stessa procedura.

Che cosa verifica l’autorità cantonale

Competente è l’autorità di prima istanza del Cantone in cui si trova il fondo, e ogni Cantone si organizza a modo suo. A Zurigo decidono i dodici Consigli distrettuali, a Berna i prefetti, nei Grigioni l’Ispettorato del registro fondiario. Nel Canton Vaud è la Commission foncière, in Ticino l’Autorità cantonale di I. istanza LAFE. Gli indirizzi di tutti i Cantoni sono nell’elenco dell’UFG.

Il primo filtro è l’ufficio del registro fondiario. Se non può escludere senz’altro l’obbligo d’autorizzazione, sospende l’iscrizione e Le concede 30 giorni per chiedere all’autorità un’autorizzazione o l’accertamento che non Le serve (art. 18 LAFE). Con un permesso B, l’ufficio del registro fondiario rinuncia a questo passaggio se Lei presenta il permesso, se il fondo misura al massimo 3000 metri quadrati e se dichiara per iscritto di comprarlo come abitazione principale. Una dichiarazione di questo tipo può essere formulata così:

Dichiaro di acquistare a mio nome il fondo n. [numero] a [Comune] come abitazione principale nel luogo del mio domicilio, di abitarlo personalmente con la mia famiglia e di non affittarlo né interamente né in parte.

Se il Suo caso arriva all’autorità, questa verifica con particolare attenzione due cose: se vive davvero qui e da dove viene il denaro. Nel loro promemoria (in tedesco), i Consigli distrettuali zurighesi chiedono per esempio il contratto di compravendita, il permesso per stranieri, i documenti sul finanziamento con nome e cittadinanza dei finanziatori e una dichiarazione che né Lei, né il Suo coniuge, né i Suoi figli minorenni possiedono altri fondi in Svizzera. Un prestito di una persona all’estero che La rende fortemente dipendente da essa conta di per sé come acquisto e può rendere la compravendita soggetta ad autorizzazione.

Una decisione passa in giudicato solo quando il Comune, l’autorità cantonale legittimata a ricorrere e l’UFG rinunciano a impugnarla, o quando il termine di 30 giorni scade inutilizzato. Il promemoria zurighese calcola che la proprietà possa essere trasferita al più presto circa sei o sette settimane dopo la notifica della decisione. Se l’acquisto richiede un’autorizzazione, fino ad allora il contratto resta senza effetto. Un acquisto eseguito senza l’autorizzazione necessaria è nullo, e chi lo fa intenzionalmente rischia fino a tre anni di pena detentiva (art. 26 e 28 LAFE). Faccia quindi stabilire nel contratto di compravendita che cosa succede se l’autorizzazione non arriva. Per quanto tempo questa procedura resterà così per i cittadini di Stati terzi dipende dal Parlamento.

Che cosa vuole cambiare il Consiglio federale, e quando

Il Consiglio federale ha avviato l’inasprimento il 29 gennaio 2025, come misura di accompagnamento alla sua raccomandazione di respingere l’iniziativa «No a una Svizzera da 10 milioni! (Iniziativa per la sostenibilità)». Vuole così riservare di nuovo più abitazioni alla popolazione residente. La consultazione è durata dal 15 aprile al 15 luglio 2026; i pareri di Cantoni, partiti e associazioni sono pubblicati sulla pagina dell’UFG dedicata alla revisione. A ottobre 2026, su Fedlex il progetto, procedura di consultazione 2025/58, risultava concluso e in attesa del rapporto sui risultati. Popolo e Cantoni hanno respinto l’iniziativa stessa il 14 giugno 2026 con il 54,8 per cento di no; il progetto sulla Lex Koller, però, non è stato accantonato.

Oggetto	Oggi	Secondo il progetto
Abitazione principale, Stato terzo con permesso B	libero	autorizzazione, vendita entro due anni dal trasferimento
Abitazioni di vacanza in tutta la Svizzera	fino a 1500 all’anno	fino a 750, di cui 600 da ripartire
Immobile commerciale da affittare	libero	praticamente escluso
Azioni immobiliari quotate e quote di fondi	libero	praticamente escluso

I prossimi passi sono il rapporto sui risultati, poi un messaggio al Parlamento, il dibattito nelle due Camere e un possibile referendum, perché la legge sottostà a referendum facoltativo. L’entrata in vigore la fissa il Consiglio federale, coordinandola con una revisione dell’ordinanza. Lì, secondo il rapporto, vuole tra l’altro valutare se reintrodurre limiti di superficie per le abitazioni principali, come prima del 1997: 200 metri quadrati di superficie abitabile netta e, per le case, 1000 metri quadrati di terreno. Fino a ottobre 2026 la Confederazione non aveva indicato alcuna data per tutto questo.

L’esito non è scontato. Un’analisi d’impatto della regolamentazione commissionata dall’UFG ha concluso che un inasprimento tenderebbe ad aggravare i problemi del mercato degli alloggi, soprattutto per i grandi progetti; il Consiglio federale ritiene comunque necessarie le misure. Già nel 2017 aveva posto in consultazione inasprimenti simili. La maggioranza li aveva respinti, il Consiglio federale vi aveva rinunciato nel 2018, e nel marzo 2022 il Consiglio degli Stati ha respinto una mozione che voleva comunque portare il progetto in Parlamento.

C’è una regola transitoria da conoscere se sta comprando proprio al momento dell’entrata in vigore: il nuovo diritto si applica anche ai contratti di compravendita firmati prima, ma non ancora eseguiti nel registro fondiario.

Che cosa significa per il Suo acquisto

Verifichi prima il Suo statuto, non solo la cittadinanza. Con un passaporto UE o AELS e un vero domicilio qui, o con un permesso C, il resto di questo articolo non La riguarda e può concentrarsi sul finanziamento e sull’immobile: quanti fondi propri Le servono, se la sostenibilità finanziaria è sufficiente e quali spese accessorie d’acquisto applica il Suo Cantone.

Con un permesso B di uno Stato terzo oggi vale questo: un appartamento o una casa che abita Lei, a Suo nome, senza appartamento indipendente e senza affitto. Se intende comprare comunque, oggi compra ancora con le vecchie regole, purché l’iscrizione nel registro fondiario avvenga prima di un’eventuale entrata in vigore. Metta però in conto che in futuro, in caso di trasferimento, potrebbe dover vendere l’abitazione, e chieda all’ufficio della migrazione del Suo Cantone a partire da quando può richiedere il permesso C. Con il permesso C cadono tutte le restrizioni.

Se vive all’estero e pensa a un’abitazione di vacanza, prima di firmare chieda al Comune e all’autorità cantonale se il luogo è aperto alle persone all’estero e quanto resta del contingente. Nel dubbio, presenti all’autorità di prima istanza una domanda per far accertare che non Le serve alcuna autorizzazione. Costa tempo, ma meno di un acquisto nullo.