Visite de maison avant achat: la check-list pour la Suisse

L’essentiel d’abord

Lors de la visite d’une maison, vérifiez avant tout cinq choses: l’humidité à la cave et dans les angles, le toit depuis les combles, l’âge et l’état du chauffage, les fenêtres et, dans les maisons construites avant 1990, la présence possible d’amiante. Demandez à l’avance l’extrait du registre foncier, les plans et les justificatifs, et venez à la deuxième visite avec un spécialiste.

Pourquoi tant de soin? La réponse se trouve dans le contrat de vente. Pour une maison de seconde main, les contrats suisses excluent le plus souvent la garantie du vendeur pour les défauts. Ce qui vous échappe lors de la visite, vous le payez ensuite vous-même. Beaucoup de check-lists en ligne viennent de l’étranger et citent des règles qui ne s’appliquent pas ici. Celle-ci suit le droit suisse et les informations de la Confédération et des cantons, et elle montre quelles cartes, quels certificats et quels spécialistes n’existent qu’en Suisse.

Pourquoi la visite est votre meilleure protection

Ce que vous auriez pu voir lors de la visite devient votre problème une fois la maison achetée. Le Code des obligations le dit ainsi: le vendeur ne répond des défauts « dont l’acheteur aurait dû s’apercevoir lui-même en examinant la chose avec une attention suffisante » que s’il lui a affirmé qu’ils n’existaient pas (art. 200 CO).

S’y ajoute la pratique chez le notaire. Dans une notice sur le droit de la garantie (en allemand) datant de 2015, l’Office du registre foncier du canton de Schaffhouse explique que, pour les bâtiments existants, il est d’usage d’exclure la garantie aussi largement que la loi le permet. Le vendeur ne répond alors plus que des défauts qu’il a dissimulés intentionnellement ou frauduleusement, car une exclusion ne couvre jamais ces cas (art. 199 CO). L’office en tire lui-même la conclusion: il est dans l’intérêt de l’acheteur d’examiner la maison avec soin avant de signer, si possible avec un spécialiste.

Depuis le 1er janvier 2026, un droit révisé s’applique aux défauts de construction. Pour les contrats de vente conclus à partir de cette date, vous disposez de 60 jours pour signaler un défaut, comptés depuis sa découverte s’il s’agit d’un défaut caché. Votre action en garantie se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété. Le contrat ne peut plus raccourcir ces délais à votre détriment (art. 219a CO). Si vous achetez une maison encore en construction ou construite moins de deux ans avant la vente, vous pouvez en outre exiger que le vendeur répare les défauts à ses frais, et ce droit ne peut plus être exclu par contrat, selon le Conseil fédéral. Pour une maison plus ancienne, cela change peu, car l’exclusion de la garantie reste permise. Votre examen commence donc sur papier, quelques jours avant la visite.

Avant la visite: les documents à demander

Demandez au vendeur ou au courtier les principaux documents avant même la première visite. Ce qu’il ne peut pas fournir vous renseigne aussi. Un court message suffit:

Bonjour, nous nous intéressons à la maison située [adresse] et souhaitons bien préparer la visite. Pourriez-vous nous envoyer à l’avance l’extrait du registre foncier, les plans, la liste des rénovations effectuées depuis la construction avec l’année et la facture, les rapports d’entretien du chauffage, le dernier rapport de sécurité de l’installation électrique et, s’il existe, le CECB? Avez-vous connaissance de dégâts d’eau ou de problèmes d’humidité? Merci d’avance et meilleures salutations

L’extrait du registre foncier indique le propriétaire, les gages immobiliers et les servitudes, par exemple un droit de passage du voisin sur l’accès devant votre maison ou une conduite qui traverse le jardin. Lisez-le attentivement, car l’ignorance ne vous protège pas: « Nul ne peut se prévaloir de ce qu’il n’a pas connu une inscription portée au registre foncier » (art. 970 CC).

Les restrictions que l’État impose au terrain ne figurent pas au registre foncier, mais au cadastre RDPPF, le cadastre des restrictions de droit public à la propriété foncière. Vous y trouvez les zones à bâtir, les alignements, la protection des eaux, la distance à la forêt, la protection contre le bruit ou la protection du patrimoine. L’extrait est gratuit et disponible immédiatement en ligne, comme le précise par exemple le canton de Soleure (en allemand); Zurich le propose sur son géoportail (en allemand). Seules les décisions sur lesquelles il repose ont toutefois force obligatoire: l’extrait sert à vous informer. Si vous voulez agrandir la maison ou aménager les combles, c’est pourtant le premier document à lire.

Le CECB, le Certificat énergétique cantonal des bâtiments, classe la maison sur une échelle de sept classes, de A à G. Sa version étendue, le CECB Plus, propose selon cecb.ch jusqu’à cinq variantes pour moderniser la maison sur le plan énergétique. Si la maison en possède un, vous avez déjà en main l’avis d’un expert sur l’isolation, les fenêtres et le chauffage. Deux autres sources ne coûtent rien et sont à portée de clic.

Deux cartes à consulter depuis votre canapé

Sur map.geo.admin.ch, la Confédération montre pour chaque adresse si l’eau ruisselle sur le terrain en cas de fortes pluies et quelle est la probabilité de concentrations élevées de radon. Aucune visite ne vous montrera ni l’un ni l’autre.

La carte de l’aléa ruissellement de l’Office fédéral de l’environnement (OFEV) montre où l’eau de pluie s’écoule en surface, sur les prés et les routes, lors d’une forte pluie rare. Il s’agit d’événements qui se produisent en moyenne moins d’une fois tous les cent ans. Si la maison se trouve dans une surface violette ou au bout d’un couloir où l’eau converge, examinez de près les sauts-de-loup, les descentes de cave et les accès au garage lors de la visite.

La carte repose sur un modèle et n’a pas été vérifiée sur le terrain. L’OFEV précise qu’elle n’a pas de caractère juridiquement contraignant et qu’elle ne doit pas être lue à une échelle plus détaillée que le 1:12’500. Elle ne vous dit donc pas si votre cave sera inondée, mais où vous devez poser des questions. Elle ne montre pas les inondations dues aux ruisseaux et aux rivières; pour celles-ci, il existe les cartes des dangers des cantons.

La seconde couche est la carte du radon de l’Office fédéral de la santé publique (OFSP). Elle indique, par kilomètre carré, la probabilité qu’un bâtiment dépasse le niveau de référence de 300 becquerels par mètre cube. Le radon est un gaz qui, selon l’OFSP, s’infiltre depuis le sol dans les bâtiments. Ce que la carte signifie pour votre décision d’achat, vous le verrez plus bas, après le tour de la maison.

Le tour de la maison

Parcourez la maison de façon systématique, et non dans l’ordre que propose le courtier. Qui commence par la plus belle pièce regarde la cave avec moins d’attention.

Emportez une lampe de poche, votre téléphone pour les photos et les plans. Photographiez les plaques signalétiques, les fissures et les taches, pour pouvoir comparer plus tard avec votre spécialiste. Et sachez qu’une peinture fraîche ne sert pas toujours qu’à embellir: un seul pan de mur repeint dans un angle mérite une question.

Humidité: le nez, les angles, la cave

Lors d’une visite rapide, l’humidité est ce qui reste le plus facilement caché, et c’est souvent votre nez qui la repère en premier. La notice de la Ville de Berne sur les moisissures (en allemand) cite une odeur de moisi comme signe fréquent d’une contamination. Les moisissures se développent là où l’humidité relative de l’air atteint durablement 70 à 80 % à la surface d’un matériau.

Comme causes liées au bâtiment, la Ville cite une mauvaise isolation et les ponts thermiques, l’eau qui pénètre par un toit plat ou une terrasse, l’humidité qui remonte faute d’étanchéité suffisante et le manque d’aération dans la cuisine et la salle de bains. Cela vous dit où regarder: dans les angles des murs extérieurs, derrière les armoires placées contre un mur extérieur, au plafond sous la salle de bains et sous la terrasse, et au bas des murs de la cave. Les taches, la peinture qui s’écaille et les croûtes blanches au pied d’un mur sont des indices.

Une petite tache dans un joint ne signifie pas encore un dommage au bâtiment; pour une contamination superficielle jusqu’à 10 centimètres sur 10, la notice bernoise n’estime pas indispensable d’intervenir. De grandes surfaces, des moisissures à plusieurs endroits ou une nette odeur sans contamination visible, c’est autre chose. C’est alors la cause qui compte, et un spécialiste la trouvera plus facilement que vous. Souvent, elle se situe plus haut.

Le toit et les combles

C’est de l’intérieur qu’on voit le mieux un toit. Montez dans les combles, éteignez la lumière et regardez si le jour passe à travers les tuiles. Des auréoles sombres sur le bois ou sur l’isolation montrent où l’eau a stagné. De l’extérieur, le zoom de votre téléphone vous montre les tuiles déplacées ou cassées et l’état de la ferblanterie autour de la cheminée et en bordure du toit.

Pour un toit plat, demandez l’année de la dernière étanchéité. Et pour une maison d’avant 1990, jetez un œil aux plaques de toiture et de façade en fibrociment, car elles peuvent contenir de l’amiante. Nous y revenons plus bas. Du toit, on passe aux fenêtres.

Fenêtres et façade

Les fenêtres trahissent l’âge d’une maison plus vite que n’importe quelle liste. De la buée ou des traînées entre les vitres signifient que le verre isolant n’est plus étanche. Vérifiez les joints en caoutchouc, ouvrez et fermez chaque fenêtre et, sur les cadres en bois, appuyez dans l’angle du bas: si le bois cède, il est pourri.

Sur la façade, cherchez les fissures, la peinture qui s’écaille et les zones sombres au soubassement, là où remontent les éclaboussures et l’humidité du sol. Les fines fissures dans le crépi sont fréquentes; les fissures larges qui partent en biais des angles des fenêtres sont à montrer à un spécialiste. L’urgence de tout cela dépend surtout de l’âge des éléments.

Quel âge a chaque élément? La durée de vie des éléments de construction

Une maison vieillit élément par élément. Le chauffage dure nettement moins longtemps que les fenêtres, et la charpente du toit leur survit à tous deux. Si vous savez en quelle année chaque élément a été posé, vous pouvez planifier dans les grandes lignes les prochaines dépenses.

Les chiffres sont des valeurs de planification de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA), telles que les présente un article de l’Office fédéral de l’énergie consacré au projet de recherche DUREE. Ce même projet montre à quel point ces valeurs sont imprécises: selon la littérature spécialisée, la durée de vie des pompes à chaleur va de 11 à 22 ans, celle des fenêtres de 17 à 50 ans. Une fenêtre de 1985 bien entretenue peut donc encore fonctionner, alors qu’une fenêtre de 2000 mal entretenue peut déjà être en fin de vie.

Les chercheurs ont aussi constaté qu’en Suisse, les propriétaires ne rénovent en général que lorsque la durée de vie est déjà dépassée depuis un moment, et qu’environ 20 % des bâtiments centenaires ont encore leur couverture de toit et leur façade d’origine. Pour vous, cela signifie que dans une maison de 1995 où rien n’a jamais été remplacé, le chauffage, les stores, les sols et la cuisine ont déjà dépassé leurs valeurs de planification, et que les fenêtres suivront vers 2030. Demandez donc, pour chaque rénovation, l’année et la facture. C’est dans le chauffage que se concentrent le plus d’argent et le plus de règles.

Le chauffage et les règles de votre canton

Pour le chauffage, l’âge ne suffit pas: il faut aussi savoir ce que vous aurez le droit d’installer en le remplaçant. L’année de fabrication figure sur la plaque signalétique de l’appareil; photographiez-la. Demandez les rapports d’entretien des dernières années et, pour un chauffage au mazout ou au gaz, les rapports de mesure du contrôle de combustion.

Dans le canton de Zurich, lors du remplacement d’un chauffage (en allemand), il faut recourir aux énergies renouvelables si c’est techniquement possible et si leur coût sur toute la durée de vie ne dépasse pas de plus de 5 % celui d’un nouveau chauffage au mazout ou au gaz. Tout remplacement de chauffage nécessite une autorisation. Les chauffages électriques fixes doivent être remplacés d’ici 2030. En pratique, presque plus aucun chauffage fossile n’est autorisé: dans dix communes, de septembre 2022 à août 2023, la première année après l’entrée en vigueur, cela n’a concerné que 1,3 % des 379 demandes, selon une évaluation (en allemand) du canton.

Si vous achetez dans le canton de Zurich une maison avec un chauffage au mazout de 20 ans, prévoyez le prix d’une pompe à chaleur, d’un chauffage au bois ou d’un raccordement au chauffage à distance. Une nouvelle chaudière à mazout n’est guère une option. Les règles varient d’un canton à l’autre; le service cantonal de l’énergie vous renseigne et connaît les subventions. Demandez de préférence une offre pour le remplacement avant de signer, afin de pouvoir discuter du prix. Deux risques échappent même à l’œil d’un spécialiste: l’amiante et le radon.

Amiante et radon: ce que disent l’année de construction et l’emplacement

L’année de construction vous dit si la maison peut contenir de l’amiante; l’emplacement, si le radon peut poser problème. Seuls des prélèvements ou des mesures permettent de trancher.

Selon l’OFSP, l’amiante a été utilisé dans des produits de construction entre 1904 et 1990, surtout dans les bâtiments des années 1950 à 1970. La Suva date l’interdiction de 1990 et cite comme emplacements typiques la colle de carrelage, le crépi, le mastic de fenêtres, les plaques de toiture et de façade, les revêtements de sol, les isolants, les plaques ondulées et les anciens tableaux électriques. On ne peut pas le reconnaître à l’œil nu, seulement par une analyse en laboratoire.

En usage normal, la plupart des produits de construction ne présentent selon l’OFSP qu’un risque minime; le danger apparaît dès qu’on perce, ponce ou scie. Certains matériaux sont toutefois problématiques à la moindre manipulation, comme l’amiante floqué ou les isolations en carton d’amiante sous les tablettes de fenêtre et derrière les radiateurs. Pour l’achat, c’est surtout l’argent qui compte: si vous prévoyez une nouvelle cuisine, une nouvelle salle de bains ou de nouvelles fenêtres, il faut d’abord vérifier si de l’amiante est en jeu, et un assainissement par une entreprise spécialisée a un coût. Pour une maison d’avant 1990, la question a donc sa place dans chaque discussion.

Pour le radon, un niveau de référence de 300 becquerels par mètre cube en moyenne annuelle s’applique depuis 2018 aux locaux où des personnes séjournent régulièrement plusieurs heures par jour. Selon l’OFSP, une mesure agréée dure une année, ou au moins 90 jours pendant la période de chauffage, d’octobre à mars. Cela s’intègre rarement dans un processus d’achat. Une mesure courte n’est pas une mesure agréée, mais elle convient selon l’OFSP à une estimation rapide, par exemple lors d’une transaction immobilière. Certains cantons proposent des mesures gratuites, mais pas Bâle-Ville, Berne, Soleure, Vaud ni Zurich. Si la carte du radon indique une probabilité élevée pour votre emplacement, le sujet a sa place dans la négociation, tout comme le point suivant.

Le rapport de sécurité de l’installation électrique

Lors de la vente d’une maison, l’installation électrique doit être contrôlée si le dernier contrôle date de plus de cinq ans. C’est ce que prévoit l’annexe de l’ordonnance sur les installations électriques à basse tension (OIBT), pour toutes les installations dont la période de contrôle est de 10 ou 20 ans. Une maison d’habitation ordinaire est de toute façon contrôlée en règle générale tous les 20 ans.

Le contrôle se conclut par le rapport de sécurité, souvent abrégé RaSi. Demandez le dernier. Selon l’ordonnance, c’est le propriétaire qui veille à la sécurité de l’installation, et il doit faire réparer les défauts « sans retard ». Après l’achat, ce sera vous. Réglez dans le contrat qui commande le contrôle lors de la vente et qui paie les défauts qu’il relève. Un vieux tableau avec des fusibles à vis se voit dès la visite; ce qu’il y a derrière, seul un spécialiste le voit.

Quand faire venir des spécialistes

Au plus tard lors de la deuxième visite, et dans tous les cas avant de signer, un spécialiste indépendant doit voir la maison. L’important est qu’il travaille pour vous, et non pour le vendeur ou le courtier.

Le choix du spécialiste dépend de ce que vous avez vu. Pour l’état général, une architecte ou un conseiller en construction habitué aux bâtiments anciens conviennent; ils estiment aussi ce que coûteront les dix prochaines années. Pour l’amiante, la Suva recommande un diagnostiqueur des polluants de construction, qui fait analyser des échantillons en laboratoire; pour le radon, l’OFSP tient une liste de services de mesure agréés. Le contrôle électrique est l’affaire d’un organe de contrôle indépendant autorisé par l’Inspection fédérale des installations à courant fort (ESTI), le CECB celle d’un expert CECB certifié.

Nous n’avons trouvé dans aucune source officielle de prix indicatif fiable pour une telle expertise. Demandez donc au préalable une offre écrite qui en précise l’étendue: visite, bref rapport, estimation des coûts. Rapporté au prix d’achat, c’est un petit poste, et le rapport peut peser lourd au moment de discuter du contrat.

Ce qui doit figurer dans le contrat après la visite

Tout ce que le vendeur vous assure lors de la visite doit figurer par écrit dans le contrat de vente. C’est seulement ainsi qu’il en répond, même si le contrat exclut par ailleurs la garantie. Le Code des obligations parle de qualités promises (art. 197 CO), et selon l’art. 200, elles valent même là où vous auriez pu voir le défaut.

Après chaque visite, rédigez un court procès-verbal: ce que vous avez vu, ce que le vendeur a dit, avec photos et date. Vous en tirerez les questions pour le notaire et les phrases pour le contrat, par exemple qu’aucun dégât d’eau n’est connu, que l’étanchéité du toit plat a été refaite l’année indiquée ou que le vendeur paie le contrôle électrique. Avec l’estimation des coûts de votre spécialiste, vous négociez le prix au lieu de supporter seul un défaut après l’achat.

Intégrez les rénovations à venir dans votre budget avant de vous engager. Elles modifient le montant d’hypothèque que vous pouvez supporter (comment les banques calculent la capacité financière) et s’ajoutent aux frais d’achat de votre canton. Les gros travaux ont en outre une échéance fiscale: les frais d’entretien d’une maison occupée par son propriétaire ne sont plus déductibles que jusqu’à fin 2028; dès le 1er janvier 2029, la déduction disparaît avec l’imposition de la valeur locative, selon le Conseil fédéral. Et si une maison ne passe pas l’épreuve de la visite, votre peine n’aura pas été vaine: vous vous êtes épargné un achat malheureux et coûteux.