Immeubles locatifs à vendre en Suisse

Acheter un immeuble locatif ne ressemble guère à l'achat d'un logement pour soi. Vous achetez des loyers, des baux en cours et l'état d'un bâtiment habité par d'autres. Vous trouverez ici des immeubles de rendement et des maisons plurifamiliales à vendre dans toute la Suisse, d'une maison de trois logements dans la Broye à un immeuble à Renens ou à La Chaux-de-Fonds.

Financer un immeuble de rendement

Pour un bien que vous n'habitez pas, les banques demandent en général au moins 25 % de fonds propres, et l'argent de la prévoyance n'y entre pas : le 2e pilier et le pilier 3a sont réservés au logement que l'on occupe soi-même. La part du prêt qui dépasse les deux tiers de la valeur doit le plus souvent être amortie en dix ans. La banque juge la capacité financière sur l'état locatif, donc les loyers réellement encaissés pèsent plus que ceux que vous espérez obtenir.

Le droit du bail fait partie de l'achat

La vente ne rompt pas le bail : les contrats en cours passent à l'acquéreur avec le bien. Une hausse de loyer se notifie sur formule officielle et doit être motivée, par exemple par une hausse du taux hypothécaire de référence ou par des travaux à plus-value, et le locataire peut la contester. Un nouveau locataire peut aussi, dans certains cas, contester le loyer initial.

Travaux en retard et revente

Un immeuble des années 1960 ou 1970 avec cuisines d'origine, vieilles conduites et chauffage au mazout paraît bon marché jusqu'au chiffrage des travaux. Rénover des logements occupés est lourd, et résilier des baux pour cela n'est admis que dans certaines limites. À la revente, enfin, le canton perçoit un impôt sur les gains immobiliers, qui diminue dans beaucoup de cantons avec la durée de possession.

Avant une offre, demandez :

• l'état locatif avec date d'entrée et loyer de chaque logement
• les décomptes de charges des dernières années
• la liste des travaux réalisés et à prévoir

Le contact passe par chaque annonce, et les annonces importées renvoient à leur source.